“地王”入市 升水难免

土地市场火热正给一线楼市带来“润物无声”的影响。张大伟认为，相比交易成本的变化，其对于市场预期的影响显而易见。

12月3日，北京土地市场挂牌多宗土地，其中包括一宗建筑规模近42万平方米、底价达到70.7亿元的“准地王”。分析人士普遍指出，类似地块的推出，不仅会推高其所在区域的热度，还将助推整体市场的预期，庞大的数据将给市场带来刺激。

土地成本的提高，也将助推房价上涨。张大伟还指出，由于北京多宗住宅用地都配建保障房或自住型商品房，因此纯商品房地块的实际成本要高于预期。这将使得项目入市时，房价将随之“水涨船高”。

事实上，尽管土地价格高企，但前11月，一线城市住宅用地交易的平均溢价率为25.50%，甚至低于去年全年32.53%的水平。也就是说，政府部门已经悄然提高土地底价，这显示出政府部门对土地市场的上涨预期较明确。

在业内人士看来，短期房地产企业出于去库存的业绩考虑，以及缓解资金压力的考量，恐不会出现大面积涨价的现象。但在政策利好不断释放的背景下，资金流入、地价高企，已给一线城市的房价上涨埋下伏笔。

一方面，若一线城市成交量持续升温，势必会带动房价回升。事实上，随着销售目标的接近完成，一些房地产企业已经悄然提高项目价格，不少二手房项目也出现提价现象。另一方面，“限价令”的松绑，正在给一批高价项目“放行”。以北京为例，此前风靡一时的“蓟门桥地王”项目，今年已经入市并获得热销。而“万柳地王”、“农展馆地王”等一批高价项目预计将在2015年入市，其无疑将抬升北京楼市的成交均价。

数据显示，今年10月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%。中国指数研究院[微博]发布的数据则显示，今年11月，上海、深圳两地的新建商品住宅价格已出现环比上涨的情况，其中上海的涨幅达1.18%。

分析人士指出，由于二三线城市楼市上涨乏力，未来房地产市场将呈现出更加明显的区域差异特征。其中，一线城市的“独大”局面将继续凸显，房地产成交量和价格仍有升温的动力。

（来源：中国证券报）