地产中国网讯  “地根和银根是下一步房地产行业发展的问题，如果这两个不变，房地产一点都走不出去，一点希望都没有。因为它太受土地政策和中国金融政策的影响。”12月3日，在房讯网举办的“中国写字楼综合体发展论坛”上，全联房地产商会创始会长聂梅生表示。

聂梅生谈道：“相比之下，金融要比比土地走得快得多。目前，金融改革已经非常清楚了，比如我12号要和中国证券基金业协会讨论REITs怎么样启动，今天下午还要谈到持有型物业的租金怎样能和资本市场联系起来。实际上，在美国上一轮金融风暴以后，美国的REITs也下跌，但是最开始带领美国的这一轮的房地产复苏，恰恰是它的长期持有型物业，REITs这块和MBS这块往上走，带动了现在这一轮美国的房地产的复苏。”

她认为，土改之所以难，是因为地方政府对土地财政的依赖太大。“2004年，全国有五千多亿的土地出让收益，去年是四万亿，这已经占到正规财政60%—70%，如果没有土地出让金，那地方政府怎么办？一时半会根本代替不了。除了这四万亿的土地出让金，关键在土地抵押。土地抵押贷款84个城市是7.6万亿，全国600多个城市的土地抵押款足以把银行绑的死死的。”

而之所以银根改革走得比较快，主要是因为土地抵押款的问题。“如果房价下降，地价下降，这84个城市的7.6万亿的土地抵押款就麻烦了。抵押不值钱了，把金融绑进去了，所以就可以理解为什么现在金融体制改革走得那么快，为什么要做资产证券化、抵押贷款证券化、MBS，抵押贷款必须拿出来放到证券市场上去。这个问题比较复杂，和地方政府、银行都有关系，所以土改这个事情没有那么简单。”聂梅生表示。

”如果土地财政的问题不解决，地价将永远领跑房价，越跑越快。北京市年底提高了基准地价，一提高了，北京房价能降下来吗？所以像北京、上海这样土地非常紧张的城市，房价下降确实是非常善良天真的美好愿望，这是不可能的。如果地价不下来，房价是下不来的，而地价怎么能下来呢？土地又这么稀缺。这就是一个连环套，套到一起的。“她总结认为。