12月5日 业主自发聚集在位于环球贸易中心的金隅总部

【地产中国网·独家报道】2014年12月1日，金隅翡丽·爱公馆的业主们陆续接到收房通知单，这个时间比购房合同中约定的整整提前了9个月。然而，终于要拿到房子的业主们却没有太多喜悦。

据业主反映，最终交付的金隅翡丽·爱公馆与自己当初买房时了解的状态完全不同。彼时，开发商宣称小区只有两栋楼，并且会实行封闭式管理，但交房时业主却发现小区凭空多出两栋公租房，且之前承诺的封闭式管理也不复存在。此外，依据北京市新近调整的普宅认定标准及契税新规，小区首套房业主最高只需缴纳1.5%的契税，但开发商却一律按照3%来征收，让人不明就里。

2013年6月 金隅翡丽·爱公馆沙盘图

凭空“长出”两栋楼？

“当时销售跟我介绍的时候说，小区只有两栋楼，将来这两栋楼会用四堵墙围起来，实行封闭式管理，当时沙盘上也是这么示意的，这是项目最吸引我的地方。”尹女士指着买房当时拍的沙盘图告诉记者。

2013年6月，她以32000元/平米的价格，在金隅翡丽·爱公馆购置了一套90多平米的房子，合总价近三百万，希望在2015年的时候能实现自己“安居北京”的梦想。经过一年多的等待，2014年12月，尹女士提前收到了开发商的收房通知单，然而接下来所看到的小区现状却将她“梦想照进现实”的喜悦冲得了无影踪。

“马上要交房了，但现在只剩下南北西三面墙，东边不但没有墙，还突然多出来两栋楼，而且跟我们在同一个小区，完全不见封闭式管理的踪影，当初开发商的承诺完全就是为了卖房的虚假宣传。”尹女士愤愤不平地说道。

“当时，沙盘上示意的是整个小区只有我们两栋楼，销售介绍的时候只说旁边是政策性用地，跟我们不是一个小区，但是现在却突然告诉我们旁边这两栋是公租房，跟我们是一个小区。”尹女士表示，这样的情况自己无法接受：“如果开发商事先告诉我们，那我们买房时可能会酌情考虑，一部分业主也许因此就不买了。但现在却突然通知我们有四栋楼，我们接受不了，我们要求开发商兑现当时的承诺。”

据金隅翡丽·爱公馆业主提供的一份该项目2013年6月份的沙盘图显示，当时的沙盘图上小区确实只有上述两栋楼，并无公租房相关示意。但根据公开资料显示，2011年7月18日，北京金隅程远房地产开发有限公司以10.1亿元的价格击败中铁，竞得了海淀区西三旗建材城危改项目二期用地，即金隅翡丽·爱公馆项目用地，成交楼面价约7424元/平米。出让信息明确规定，该地块需配建“公共租赁住房”。

那么，开发商为何要向业主隐瞒该信息？其沙盘上为何没有明确标注“公租房”相关示意？开发商此举是否涉嫌虚假宣传？

对此，北京金隅程远房地产有限公司一位李姓负责人解释称：“我们卖的只是商品房，公租房不属于我们的范畴，所以沙盘上没有做相关示意。虽然这样，但挂在项目售楼处墙上的区域大规划图，一定有相关示意。我们也没有告诉销售，让他去这样诱导客户。”

北京市房协秘书长陈志则认为：“开发商应该尽到信息全面披露的义务。”而北京市铭滔律师事务所合伙人孙涛则认为，开发商的此种行为可以界定为故意隐瞒，其有义务在沙盘上作出相关示意，因为这会影响房屋的使用价值。“在当时的沙盘示意上，如果建筑物旁边是绿地，而非另外两栋楼，那房屋的使用价值一定会有所不同。”孙涛说：“故意隐瞒跟虚假宣传只是行为方式不一样，但需要承担的法律责任都是一样的。”

金隅翡丽·爱公馆收房通知单

契税收费为何不执行新政？

凭空“长出”的这两栋楼并不是包括尹女士在内的业主们维权的全部理由，让大家不满的还有3%的契税征收。据开发商向业主下发的收房通知单显示，契税征收标准暂定为总房款的3%，交纳金额以政府部门核准的最终金额为准。

根据北京市相关规定，户型在90平方米以下和90平方米-140平方米之间的住宅需缴纳的契税标准分别是1%和1.5%，豪宅的缴纳标准则为3%。而根据北京市最新出台的普宅标准，金隅翡丽·爱公馆属于普通住宅，并不能按照豪宅3%的标准上缴契税。

今年9月30日，北京市便已对普宅认定标准作出调整。根据新规，普通住宅认定根据环线、房屋总价和房屋单价划分：5环内总价不超过468万元，单价不超过39600元/平米，二者满足其一即可；5-6环总价不超过375万元，单价不超过31680元/平米，二者选其一；6环外不超过281万元，单价不超过23760元/平米。

公开资料显示，金隅翡丽·爱公馆位于海淀西三旗建材中路，隶属五环外，其主力户型为58-69平米一居室、 101-111平米两居室，均价为32000元/平米。以此算来，若为业主首套住房，那么其最大户型111平米两居室的成交总价为355万，低于5-6环375万的总价，契税收费标准应为1.5%，而其余90平米以下户型则应按1%交纳。若为二套住房，才应按3%收。

那么，开发商为何要执行“一刀切”的收费标准？对此，开发商回应称：“因为去税务局缴纳契税时，税务局会先核定客户是否属于首套购房。如果按1%-1.5%的税率来交，一旦有业主不具备资格，那再‘返工’会浪费双方时间。而如果税务机关认定你应该按1%-1.5%交，我们会立刻把这部分钱返还给业主。”

对于开发商的这一解释，陈志表示：“首先，这不应该由开发商来解释，而应该由发文单位来解释，新的普通住房标准生效的时间节点时什么？可以享受该政策优惠的，到底是在新政之前购房的人还是新政之后购房的人，是在新政之前收房的人还是新政之后收房的人？其次，开发商此种行为属违规，应由税务机关责令其改正。”

如果因购房资格无法核定而需缴纳3%的契税，那业主是否可自行缴纳？对于业主的该诉求，上述李姓负责人明确回答：“不可以，因为开发商在银行替业主做了担保，业主才能从银行贷出钱来。只有全款的客户或者从非开发商指定的银行贷款的客户才可自行缴纳。”

据了解，目前，北京购房者缴纳契税主要采取两种方法，一种是由个人持购房合同等相关资料，直接到财政局契税窗口缴纳；另一种由开发商代收代缴。在实际操作中，新房收房时开发商均要求购房人签订自愿委托代办手续，并代收契税。然而，根据北京市的相关政策，开发商却是不可以强制征收契税的。

针对以上这些问题，从接到收房通知开始，金隅翡丽·爱公馆的业主们便多次尝试与开发商协商，但终无果。12月5日，无奈之下的业主代表来到了金隅集团总部，希望能与金隅高层及项目开发商北京金隅程远房地产有限公司相关负责人进行正面对话，以企解决相关问题。

该维权事件的后续进展将会如何？业主的诉求是否能得到满足？对此，地产中国网将继续关注。