在专注于住宅地产的时候，万科的学习偶像是帕尔迪，这成就了万科成为世界上最大的住宅地产公司；而如今，万科商业地产的学习偶像变成了铁狮门，那么万科总裁郁亮屡屡提及的“5%的股权撬动40%的收益”的铁狮门发展模式能够成为现实吗？

一边不断加码商业地产，一边出售商业物业股权，房地产龙头企业万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”），正在试图将其在住宅开发领域开疆辟土屡试不爽的成功法宝—小股操盘，移植到商业地产项目的运营上。11月10日晚间，香港最大的房地产投资信托基金领汇房产基金（以下简称“领汇”）宣布拟收购万科位于深圳龙岗区中心的商场80%股权，包括若干临街商铺及停车位，双方已经签订了无约束力的意向书。

加上此前出售给凯雷投资集团有限公司（以下简称“凯雷” ）9个商业物业80%的股权、出售给RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED（重建南山私有公司）上海万狮置业90%的股权（旗下拥有虹桥万科中心），万科在3个月内动作频繁，引入战略投资，加速资金回笼。

“万科的远景中，商业将来会成为一个很大的业务板块，但是商业地产和养老产业，这样的产业链一定要轻资产。”万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)高级副总裁兼北京万科企业有限公司总经理毛大庆告诉时代周报记者。

转型

众所周知，万科在很长的时间里只专注于住宅地产，万科创业之初曾因陷入多元化发展而困难重重，基于20世纪90年代初期万科多元化失败的惨痛教训，1996年万科壮士断腕，卖掉商铺，集中一切资源专心发展主业。此后王石以美国最大的住宅开发商帕尔迪为偶像，坚持住宅产业化和专业化战略，以快速拿地开发、快速销售的高周转模式决胜市场，经过了多次的区域扩张，十多年后发展成为“地产一哥”。

业界更为熟知的是：2009年，王石在中山大学发表演讲时的名言 ：“如果有一天，万科不走住宅专业化的道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”

鲜为人知的还有，令华润置业一战成名并开创全新城市综合体扩张模式的深圳万象城，就是一块曾经被万科拒绝的土地。

企业发展成功的金科玉律，还是挡不住市场的风云变幻。在一线城市，纯住宅用地已经难觅踪影，房企若要拿地，就必须做商业配套。

以北京为例，去年北京市全年售卖的地块中，约有2/3是包含商业的混合类用地，而去年万科在北京拿的11块土地中，仅有2块是纯住宅用地。

另一方面，随着房地产市场黄金十年的结束，纯住宅模式面临更多的压力和挑战。万科2014年半年报显示，上半年全国住宅开发投资完成额增速由去年同期的20.8%下降至13.7%；全国商品住宅新开工面积同比减少19.8%，新开工面积为近5年来最低；全国商品住宅销售面积为4.25亿平方米，同比下降7.8%。

2013年7月1日，郁亮在西安媒体见面会上首次谈及万科转型：“未来10年,住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩，万科也会碰到规模的天花板，所以公司将要转型成为城市配套服务商，即使规模碰到天花板后企业也能找到新的增长点。”

“一方面，一线城市房产存量较大，供需格局正在转变中，为了降低风险，万科有必要将鸡蛋分散在不同的篮子中；另一方面，随着土地成本的居高不下，包括万科在内的很多大开发商，其毛利率都在下降中，利润空间被压缩，也使得万科需要新的利润增长点。”中投顾问高级研究员郑宇洁告诉时代周报记者。