今典红树林酒店明年将收入17亿 筹划赴港上市

来源:地产中国网综合 2014-11-28 08:38:00

今典集团董事长张宝全向《证券日报》记者透露,住宅市场大潮已经退去,“我们转型休闲度假地产转对了”,其表示,三亚湾红树林酒店明年营收目标是17亿元,向产权客房业主分红平均每套房15万元

“不动产资产实际上就分为居住性资产和经营性资产,而经营性资产重在运营资源上下功夫,盈利则是其价值体现。”今典集团董事长张宝全向记者坦言,“运营资源很难,当我2007年扔掉住宅而转型做电影、艺术和度假目的地的时候,业内说我们‘不务正业’,但今天来看,此前的所有‘不务正业’,全部成了今典集团的主业”。

《证券日报》从今典集团获悉,对于此前投资(即购买红树林度假世界部分酒店客房产权)的产权人,2015年每间客房将获得分红15万元。张宝全透露,2015年,三亚湾红树林度假世界综合体收入的目标已经定为17亿元,预计毛利率将达10亿元。

值得一提的是,《证券日报》记者获悉,今典集团已经开始筹划上市事宜。张宝全也向本报记者直言,待三亚湾红树林度假世界今年底全部开业后,一个完整经营年结束时,将全面启动赴港上市计划。

每套房分红将达15万元

昨日,今典集团发布《三亚湾红树林度假世界2015年预算分红公告》。公告称,根据2015年经营预算,2015年平均每套产权客房预算分红约15万元,且从2015年1月份起,即将预分红的70%逐月分至业主账户,每套产权客房每月可分到业主个人账户约8000元。

记者获悉,这是三亚湾红树林度假世界第三年度分红。2012年9月份开业后,虽然营业物业规模仅为整个项目的四分之一,但在酒店业遭到重挫的行业瓶颈下,该酒店当年实现盈利。2013年首次向业主分红,每套产权客房分红1.08万元,2014年增至3.6万元,2015年达15万元,分红增长速度年均超过300%,其业主初始投资回报率不低于5%,最高达9%。

事实上,“红树林”系列酒店是国内首家靠经营支持开发的旅游度假资产。因今典集团拿出红树林度假世界少量酒店客房产权向公众出售,投资人买下产权后,除每年度假30天,其余时间将客房经营权交付酒店统一经营,每年参与红树林所有经营业态的综合收益利润分红。张宝全谈到,红树林卖的不是居住,而是经营,其刺激投资的核心回报源于经营分红。从某种程度上来说,这是张宝全为解决前期建设资金压力而启动的众筹方式。

从资金层面来看,70万平方米的大型经营性物业无疑将沉淀大量资金。其坦言,因为公司没有上市,没有资本平台,所以要销售一部分物业保证前期投入资金的流动性,否则就把自己做死了。而据记者了解,今典集团的资金来源还包括一部分从银行获得的低成本的开发贷款。

“今年是三亚湾红树林度假世界最困难的时候。”张宝全向本报记者透露,预计未来还将销售掉100套产权客房,可能要提价10%左右,将会产生15亿元左右的销售额。而其心中的总体销售比例控制在15%以内。

据悉,截至2014年11月25日,三亚红树林度假世界共销售产权客房996间,7.5万平方米,占总体面积10.7%。

“转型是对的”

当住宅市场进入“白银时代”,利润率逐渐下滑之际,张宝全直言,“现在我有底气了”。2007年,张宝全扔掉了当时被称为暴利的住宅主业,据其透露,当时被业内指责为“不务正业”,而“当年‘不务正业’的业务都成了现在的主业”。

事实上,早在2000年,今典集团的发展战略即为“依托传统地产优势,向信息文化产业转型”,可见张宝全其实一直志不在住宅产业,甚至是看空的。直至2007年,今典集团开始向度假休闲地产转型,当时,“我认为最重要的是要把地产变成下一轮产业的生产资料”。其实,企业转型的风险并不低,但在高潮时转型则容易消除转型带来的阵痛。

鉴于此,张宝全开始投资电影、艺术等当时被业内认定为“不务正业”的业务,用张宝全的话说,这些软资源经营布局为今典集团现在做红树林度假目的地铺了路。

据记者了解,张宝全购得三亚湾红树林度假世界这个70万平方米规模的项目用地时,前后仅花了一个多月时间,除了支付2亿元现金外,张宝全还承诺,这个项目将没有1平方米住宅,而是集度假、文化、商业、会展等业态于一体的综合体,其规划业态全部用于经营。张宝全笑谈,目前具备全部这些软资源的非今典莫数。

值得注意的是,在酒店受限制“三公消费”等影响而导致业绩一路下滑,甚至大面积亏损之际,张宝全给其三亚湾红树林度假世界定的经营目标并不低,其表示,今年底三亚湾度假世界全面开业后,2015年综合收入将达17.2亿元。其中,张宝全透露,预计毛利收入将达10亿元。

据消息人士透露,张宝全原定的综合收入目标甚至远高于17亿元。而张宝全凭什么在逆境下持乐观态度?

据今典集团表示,红树林度假世界和一般酒店的盈利模式有根本区别。红树林卖的不是客房,主要是吃喝玩乐综合收益,不是封闭式经营而是开放式经营。其71家餐厅,连同其他水乐园、电影工坊、艺术等业态资源在当地市场具备唯一性,均面向其他同业开放。据了解,目前,红树林已与6家品牌酒店签订“2+2”合作协议。依托综合设施,即为同业提供服务增值,全面分享了同业的消费资源。

筹划赴港上市

“估计三亚湾度假世界一个完整经营年结束时,‘红树林’系列酒店就会得到投资者的关注。”张宝全透露,届时,今典集团将会全面启动“红树林”系列酒店资产的上市。

“在上市之前,必须完成股改。但若现在人家来投我,我没法跟他谈兑价。”张宝全直言,“‘红树林’系列资产被当成传统酒店兑价那就麻烦大了,更不能被当成传统商业地产兑价,‘红树林’系列酒店不是轻资产,需要拿出数据来估值”。

张宝全认为,最重要的是,“红树林”度假世界在中国找不出一个参照物来,所以必须明年运营一年后再谈兑价。

显然,17亿元的综合收入,8.8亿元的自营71家餐厅的餐饮收入,甚至10亿元的毛利率,不靠客房收入靠非住店人流消费盈利的经营模式,确实不是一家传统酒店经营一年能够创造的,这或许会成为资本市场非常喜欢的经营模式。毕竟,一个传统住宅项目,三年以内销售完毕或也只能获得10多亿元的利润。

“今典集团将把‘红树林’系列资产打包后剥离出来单独上市。”张宝全向《证券日报》记者透露,“我们计划在香港上市”。酒店资产在香港上市市盈率都很低,一般为15倍,但“红树林”系列资产有别于传统酒店,预计得到的估值将远超于15倍。

(来源:证券日报)

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