“降息是一种普惠性利好，降息第二天对房地产市场就起到了刺激作用。”昨日，SOHO中国董事长潘石屹首度对降息发声，他接受《证券日报》记者采访时表示，中国经济若好转将是多方因素造成的，如果中国经济增长速度保持7%-8%的话，调整信贷政策将对房地产行业起到一定作用，但若中国经济增长速度降到4%-5%，那么降息或许都起不到作用，届时房地产市场将崩溃。

值得注意的是，潘石屹依旧“看不好住宅市场”，他向本报记者透露，SOHO中国依旧会在北京和上海两地投资写字楼物业，但未来拿地速度将放缓很多，将花费更大精力运营旗下现有持有型物业。此外，公司已经定好了租金收益目标，现在不方便透露，但明年超过6个项目都会招租，租金收益将翻几倍增长，预计将超过销售收入。

“转型是对的”

事实上，SOHO中国2012年8月份宣布转型持有，潘石屹坦言，当时对SOHO中国是一个重大挑战，市场并不看好。

而其也曾先后出让上海物业，甚至今年将凌空SOHO也卖掉了一部分物业，获得30.5亿元的现金。

9月29日，SOHO中国发布公告称，集团与携程上海和携程关联公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物业及配套设施订立框架协议，总对价约为人民币30.5亿元（约合38.5亿港元）。该等物业包括总可售建筑面积10.02万平方米的物业及若干配套设施。

对此，潘石屹解释称，在投资设计上，北京和上海是1：1的，但后来发现上海投资超过了500亿元，所以卖掉了一部分物业。而对于凌空SOHO销售了部分物业的做法，潘石屹称，其实本不想销售，但携程网能够为项目带来更多人流和活动，进而可以促进项目租赁。

此外，潘石屹强调，明年基本上已经没有销售，“租金收入会大幅提高，将彻底超过销售（收入）。”

本报记者翻阅了SOHO中国的半年报，今年上半年，SOHO中国营业额约47.5亿元（人民币，下同），同比上升约83%。上半年租金收入约为1.64亿元，同比上升约84%。对比其2013年的半年报，SOHO中国2013年上半年租金收入为0.86亿元，可见租金收益占营收比例相对较低。

而对于公司转型后在拿地方面的计划，潘石屹称，跟以前不一样了，会放缓拿地速度，甚至减少拿地量。此外，SOHO中国以后拿地规模也不会像以前那么大，像上海200亿元以上的地块，加上税收，成本将超过300亿元了，账面资金压力很大，这样规模的地块SOHO中国不会拿。“因为我们还是把公司安全放在第一位，净负债率也就要降下来。”

“我们转型后是重资产运营，现在账面上有160亿元现金，很快将超过200亿元，净负债率约为17%。”潘石屹称，其实我们心目中的净负债率指标是50%左右。所以，“我们的转型是对的，也是成功的”。

“从销售转出租这个环节也已经成功了，因为这其中最大的挑战就是资金链的断裂，在转型之前我们花了一个月的时间来测算各种会出现的可能性，但资金链一直没有出现问题。”潘石屹如是说。

值得一提的是，SOHO中国转型运营持有物业后，潘石屹坦言，精细化管理是公司花费最多精力做的事。“过去购买SOHO中国写字楼的人平均支付5000万元，现在每个租赁SOHO中国写字楼的客户每月支付10万元-20万元，这中间的差距很大。”潘石屹表示，所以公司转型两年半以来，尽管市场压力很大，但回过头来看，转型是对的。

此外，潘石屹还谈到了第二次转型将是公司对于引入互联网思维方面的变革。他透露，预计在明年2月1日，SOHO中国将正式推出与互联网合作的平台，届时会有二三十个项目参与其中。