评论:不必期待房价的中短期反弹

来源:地产中国网 2014-11-20 09:27:00

不必期待房价的中短期反弹,更不必侥幸地等待政策托市,在市场趋势已经渐明时,任何逆市场的托市行为,最终均只会是螳臂当车。

今年下半年以来,一连串的政策托市,依然未能扭转楼市日趋萧瑟的数据。11月18日,国家统计局数据显示,10月份70大城市新建商品房住宅价格环比无一上涨,同比更是连续下跌两月且跌幅扩大至2.62%。

尽管仍有部分市场人士心存侥幸,以“10月份房价环比价格降幅收窄”和“政策托市仍将持续”为由,认为房价已经进入到阶段性探底回升通道,但只要具有理性研判的思维,我们就会发现,上述两大理由是经不起仔细推敲的。

首先,市场价格走势不可能是一条直线,在一定的区间内,从来都是在震荡盘整中寻找趋势。依此而论,以“10月份房价环比降幅收窄”为由,侥幸地认为房价已经进入阶段性探底回升通道,显然是过度乐观,更何况,10月份房价环比依然在下跌、且同比跌幅更呈加大态势。

而“政策托市仍将持续”其本身就是个伪命题、甚至是一个负相关命题。今年主要的托市政策,一是“各大城市纷纷取消限购”,不管地方政府的主观目的是什么,这一行为的本质是回归市场化,二是“央行调整房贷认定标准”,此举的政策托市目的极其明显。然而,在今年下半年持续的政策托市下,楼市整体氛围并未回暖,相反,房价反而由上半年的徘徊式波动,全面进入持续震荡下行的通道。对此,我国楼市其实早就有反向参照的历史,过去十年间,我国房价伴随着政策调控的打压一路突飞猛进,以此为参照,罔顾市场力量而过于依赖政策托市,是无法取得预期效果的。

其实无论是基于房屋租售比、还是房价收入比这两大核心指标,我国房地产市场早就应该进入下行通道,部分市场人士对此无视,要么是无知者无畏,要么就是别有用心的房托。即使以房价已经稍显松动的当下而言,与国际通行标准相比,我国房屋租售比和房价收入比均远远偏离合理区间。

除新房和二手房价格指楼外,房地产住宅的新开工面积则代表着开发商对未来楼市的真实预判。数据显示,今年前10月,全国房地产住宅新开工面积仅为10.3亿平方米,同比大幅下降9.8%,这明显表明开发商对未来楼市已经产生较严重的悲观情绪。除此之外,螺纹钢价格自去年年初至今已经大跌近45%,表面看大跌是由铁矿石价格暴跌引发,但过去铁矿石价格之所以一路狂涨,其根源之一正在于我国固定资产投资的持续加速,而这与房价就存在极强的正相关性。

不必期待房价的中短期反弹,更不必侥幸地等待政策托市,在市场趋势已经渐明时,任何逆市场的托市行为,最终均只会是螳臂当车。

之于当下,我们已经有充足的理由作出判断,在未来1到3年的中短期内,房价整体只会震荡下行而绝无可能进入反弹通道,在未来3年内房价相比CPI下跌20%左右,可以说是一个大概率。而未来3年以上房价的长期走势,其取决于我国实体经济情况,因为只有实体经济真正实现了转型升级,才有可能引发新一轮农村人口向城市的迁移,也才有可能切实增强刚需者的购房能力。

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评论:不必期待房价的中短期反弹
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不必期待房价的中短期反弹,更不必侥幸地等待政策托市,在市场趋势已经渐明时,任何逆市场的托市行为,最终均只会是螳臂当车。
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