地产中国网讯  “城市的运营实际上是政府以土地为经营产品的一种运 营。要把政府主导的行为转变成市场行为，我觉得挺难的 ，我们政府不会把它交给市场。”  11月18日，在首届中国城市运营商大会上，全联房地产商会执行会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强分析认为。

“如果地方政府的运营商定位问题不解决，不能完全交给市场的话，城镇化进程仍然处在一个政府卖什么地你开发 商只能买什么地，政府把桥、路修到哪你只能跟往哪走。 我们非常希望由市场决定配合，但是市场决定教育资源、 医疗资源的配置这些问题彻底解决，还有很长很长的周期 。”他表示。

基于以上原因，任志强认为，“在新的城镇化或者说新常态的情况下，我们期待出现一个政府逐渐从市场上退出， 而市场逐渐成为主体的一种变化过程。”

任志强表示，在我们国家的政策转化过程中，曾经多年出现过一个争议，第一个是叫城市化，一个是叫城镇化，一个是新农村建设。

“这个趋势不是中国能回避的，你想城镇化就城镇化，全世界都不可回避的变成了大城市化，即使欧洲已经有城市群的概念，仍然是城市化占主导的地位。这种资源配置决定了中国大城市化仍然是不可替代的一种结果，城镇也许会让位于城市发展。”他分析认为。

他举例表示，“不管是东京还是首尔，几十年前他们都试图把人口缩减或者限制，当东京和大阪之间修高铁，希望东京人转移到大阪的时候是将近20年前，那时候东京不到2000万人，现在3500万人，高铁修了以后大阪的人反而进入东京了，就像北京和天津高铁修通了以后，反而发现天津人更多的到北京了。”

以下为文字实录：

任志强：张秘书长刚才讲了第一个转变，是把政府主导的行为转变成市场行为，我觉得挺难的，我们政府不会把它交给市场，所以城镇化要想有新的玩法，如果没有改变第一个观点的转变，几乎是不可能的。

什么是城市运营商，大家可能觉得开发商就是城市运营商，其实不是，其实是我们坐在台上的政府代表，政府决定的往哪修路，修污水处理厂，修学校或者医院都是由政府决定的。城市的运营实际上是以政府为土地为经营产品的一种运营。

当政府把路修了，学校配了，然后就可以把这个地卖高价了。当他把旧城拆了，就可以把这个地卖高价了。刚才钟秘书长代表聂会长说了那个表上大家可以看到，土地的出让收入在逐年的提高，而且在城市中的市政收入中的比例越来越高，相当于65%、70%。

在这种情况下，土地就成了政府运营的发财工具，所以才出现了张教授讲的买地难的问题，这个直接影响到中国未来城镇化。在我们国家的政策转化过程中，曾经多年出现过一个争议，我们的文件当中你可以查查历史说，第一个是叫城市化，一个是叫城镇化，一个是新农村建设，这三者之间转过来转过去，不是第一次提了，现在仍然提出新型城镇化，你们算过没有，李克强总理提出三亿人的进城，不管用什么方法，按600个城市算，50万人，现在的城市有的只有30万，如果重新计算就是现有的城市，小城镇当中翻一倍半，可是未来还有3亿人要进来，是不是仍然在这600个城市里面集中，每个城市要增加100万人，重要不再会有少于100万人口的城市。那都是城市化，而不是城镇化，因为在我们的定义当中30万以下的人口才是镇，那就没有镇了，我们只有这么多，是不是把2000多个中国现有的镇都变成大城市，学校、医疗，其他的配置怎么做呢，所以这是地方政府要做的。

我们觉得如果地方政府的运营商的定位问题不解决，不能完全交给市场的话，这个仍然处在一个政府卖什么地你开发商只能买什么地，政府把桥、路修到哪你只能跟往哪走。我们非常希望由市场决定配合，但是市场决定教育资源、医疗资源的配置这些问题彻底解决，还有很长很长的周期。所以我们只能说新的城镇化或者说新常态的情况下，我们期待出现一个政府逐渐从市场上退出，而市场逐渐成为主体的一种变化过程。

到目前为止我们还没有看到，从世界的情况来看，大城市的城市化发展过程是不可回避的，1960年全世界只有4个一千万人口以上的城市，整个亚洲一个都没有，那时候只有9亿人在城市，2010年的时候大概有40亿人口在城市，4个千万级以上的城市达到了28个，亚洲16个，中国就有6个，这个趋势不是中国你能回避的，你想城镇化就城镇化，全世界都不可回避的变成了大城市化，即使欧洲已经有城市群的概念，仍然是城市化占主导的地位，特大城市的出现，不管是东京还是首尔，几十年前他们都试图把人口缩减或者限制，当东京和大阪之间修高铁，希望东京人转移到大阪的时候是将近20年前，那时候东京不到2000万人，现在3500万人，高铁修了以后大阪的人反而进入东京了，就像北京和天津高铁修通了以后，反而发现天津人更多的到北京了。这种资源配置决定了中国大城市化仍然是不可替代的一种结果，城镇也许会让位于城市发展。