房贷证券化10年推3个产品

或因2008年次贷危机延后

在楼市走向愈见复杂莫测的大背景下，央行也使出浑身解数想要刺激房贷投放的动力，其中最引业内热议的是再提房贷资产证券化。

据悉，房贷证券化的基本模式是首先，由商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券化特设机构;其次，由证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组, 经信用担保及评级后, 发行住房贷款证券, 再由投资者购买;最后, 住房贷款人所偿付的抵押本息, 用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。

从理想化的运作模式看，这无疑是可以将房贷风险分散的有效手段。不过，记者查阅相关资料注意到，房贷资产证券化并不是初次登上中国银行业的历史舞台，早在2005年就已在上海破冰，当时第一个吃螃蟹的是存量房贷资产最多的建设银行。

但两年间却未见其他商业银行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行，继“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”之后，“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”问世。此后长达10年MBS(指住房抵押贷款支持证券)产品都鲜有声闻。直到今年7月邮储银行发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”。

“建行本身做抵押贷款出身，这方面投资更有经验，当时的经济周期中，整体的经济走向是向上的，商业银行倾向于拿长久期的资产，而房地产又是一个上行周期，被看作优质资产，所以跟进的银行并不多，更倾向于持有房贷到期。”浦发银行金融市场部高级宏观分析师曹阳对《中国经济周刊》分析。

一家国有银行风控部门从业超过15年的资深人士则告诉记者:“2005年财政部会计准则发布，央行放开MBS试点，但建行才发行两个产品就适逢爆发了美国次贷危机，这直接拖慢了整个创新的进程，美国发行住房债券的‘两房’(即房利美和房地美)出了问题，决策层要有一个审慎考量的过程。”

资料显示，金融危机爆发前，美国商业银行就是将部分房贷出售给“两房”等机构，由它们担保，将房贷资产证券化并出售给投资者。两家机构所承保或者购买的房地产贷款约占美国住房市场的50%，次贷危机以来在新发行量中所占比重更是达到80%以上，老牌MBS的一夜坍塌令刚起步的中国版MBS举步维艰。

“但现在整个大背景有了变化，尤其是利率市场化的不断推进，银行负债稳定性趋于下降，房贷证券化重新有了活跃的基础。”曹阳告诉记者，整体看，银行运营成本在不断提高，负债周期则往下沉，“把这些抵押贷款打包证券化之后可以盘活存量，通过表外化可以腾挪商业银行的信贷空间，降低资产和负债的久期失衡。”在他看来，目前抵押贷款约10.7万亿元，占贷款余额的13.6%,促进MBS市场发展正是央行本轮刺激政策中涉及金融创新的一个亮点。