1.5线城市综合体供过于求 警惕商业综合体透支风险

来源:地产中国网 2014-11-17 09:13:00

尽管有研究数据显示,到2016年,中国将超越美国成为全球最大的零售市场,属于中国的消费时代才刚刚开始。但这一集体“意识热”优势,似乎正在被国内商业地产开发商过早的商业地产竞赛所蚕食,尤其是进入2014年,在商业综合体疯狂吸纳各方资金的同时,部分二三线城市的商业项目,陆续出现“规划、设计、招商、经营”的连难局面,就已经引发业界对商业综合体井喷,带来透支风险的担忧。

1.5线城市综合体供过于求

一个城市究竟可容纳多少商业综合体?尽管到目前为止并没有一个精准的统计数字,但从日前举办的莱坊·伍兹贝格系列研讨会上,针对“商业综合体的未来十年”分析来看,目前商业综合体开发量已出现供过于求风险。

莱坊的统计数据显示,全国综合体开发面积存量巨大,2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年,这一数字将达到3.6亿平方米,2016年以后则突破至4.3亿平方米。与此同时,2014年国内主要城市综合体个数达885个,较2013年增长24.47%;2015年主要城市的综合体数量将突破1000个;至2018年,商业综合体的年供应量将维持在1200个左右。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟则指出:“新增供应高企已是老生常谈,仅2015年零售新增供应超50万平方米的城市已不胜枚举。从上海的月星环 球港,到成都的新世纪环 球中心,再到重庆新开业迄今全国最大的华润万象城,购物中心大型化成为激烈商业竞争中的衍生品。”

“我们发现,1.5线与经济发展较好的二线城市,更容易出现商业综合体过量开发的风险。”莱坊中国区董事,综合项目顾问及代理服务部主管孙俊安孙俊安指出,“一方面,在土地拍卖过程中,开发商缴纳的土地出让费用可帮助政府增加财政收入,另一方面,开发商在完成商业综合体建设后,往往只会自持少量物业,并且出让大部分公寓、酒店、写字楼等,从而实现了利润的最大化。这造成了部分城市政府和开发商对开发阶段的一头热。”

可持续运营前仅仅成功了10%

商业综合体的未来十年,与会专家一致认为,综合体开发,从资金沉淀能力、选址、设计规划、招商营运等各个环节都对开发商的综合营运能力要求非常高,如果在开发阶段就让开发商获得利润最大化而选择退出,显然不是一个着眼长远的模式。

伍兹贝格全球合伙人黄馨谚表示:“当前市场竞争激烈,商业综合体的开发更多的是在考验开发商的操盘能力。从选址拿地、规划图纸再到运营的整个过程中,需要明确的开发策略,即便如此,以国外的城市综合体开发经验来说,一个项目在实现可持续运营之前,仅仅成功了10%,运营才是最关键阶段。”

商业演变强化独特及专属性

世邦魏理仕的报告显示,2014年第三季度,中国商业市场表现仍持续活跃,体验业态仍然是传统商业转型的主流方向。一站式服务、全业态消费、购物体验升级均不再是零售运营的一纸噱头,业已成就了不少商业地标的诞生。在百货运营商从纯百货资产向混合资产转型的同时,更多以宜家家居、苏宁电器为代表的专业卖场运营商亦投身这场轰轰烈烈的商业变革中。在百货、专业卖场乃至大卖场的零售运营商转型发展购物中心后,不同类型运营商之间的竞争已悄然打破昔日传统业态的界限。未来如何挖掘客层需求实现精准定位以凸显商场专属性在零售运营中仍是巨大考验。

对此,陈仲伟指出:“在中国商业市场格局快速演变的大背景下,零售商场(从传统百货到品牌专卖店,再到精品店、旗舰店)的竞争重点已从早期的提升产品丰富度及店铺档次,逐步转向而今的产品独特性及专属性。”据悉,集合店和买手店近两年在华迅速扩张并逐步下沉至二线城市正是这一现象的一个诠释。

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