万科总裁郁亮将《失控》一书奉为“圣经”，而凯文·凯利的“失控”思想正是他对万科进行“互联网化”改造的思想源头，这一强调“去中心化”的模式正在深刻变革万科的传统地产事业，同时也正成为其叩开产业地产大门的敲门砖。

郁亮正在试图让万科摆脱传统开发思维，转而用持续不断的现金流重新打造运营式的万科“新常态”。为此，“城市配套服务商”这一集中体现万科战略转型的新定位在去年就被郁亮提出。

在10月25日的万科广深区域市场交流会上，郁亮接受媒体采访时进一步解释了“城市配套服务商”的概念。“万科作为城市配套服务商未来可以做三件事情：第一件事情是传统住宅;第二，做消费体验地产;第三，做产业地产。这里包括工业园区、物流地产、写字楼、大型综合体等。”郁亮表示，“第一件事、第二件事是围绕客户变化展开的，第三件事是围绕城市变化展开的。”

显然，万科跨界产业地产已经箭在弦上。

11月初，万科联手天安数码城在东临上海张江高科技园区的北蔡板块拿下一块产业用地的消息传出。据相关媒体报道，该地块占地面积16万平方米，目前即将动工，最快将于明年5月份正式对外亮相。

无独有偶，一个月前，东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇，产业园同时涵盖物流仓储增值服务、高科技企业孵化器、创意产业等多种业态。东莞万科总经理王海武对媒体表示，这是万科集团开发的第一个产业园项目。

大朗镇的万科综合产业园或许是万科第一个综合性产业地产项目，但万科绝不是第一次试水产业地产。从2012年开始，万科涉足产业地产的足迹已经遍布郑州、青岛、深圳、廊坊、武汉等地，形态从文创园、物流园、产业园到总部基地不一而足。不过，这些项目的共同点在于主要推进者为万科位于各地的事业部。

“总部充分放权、充分试错，万科在各个城市试水工业地产更加自由和主动。”一位熟悉万科的人士告诉记者。

转型：从开发商向运营商的跨越

8月18日，万科发布今年上半年财报，公司上半年的营业收入和净资产收益率指标同比略微下降，其中营业收入自2010年以来首次出现下降。

万科表示，今年上半年，全国商品住宅销售面积为4.25亿平方米，同比下降7.8%，其中万科关注的14个主要城市今年上半年调整幅度更大，商品住宅销售面积同比下降了20.9%。

“没有成功的企业，只有时代的企业”，张瑞敏的这句话也反映了郁亮改造万科的逻辑——市场环境已经改变，一个伟大的企业不可能永远活在过去的光环之中。

2013年7月1日，郁亮在西安媒体见面会上首次谈及万科转型：“未来10年住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩，万科也会碰到规模的天花板，所以公司将要转型成为城市配套服务商，即使规模碰到天花板后企业也能找到新的增长点”。

如今，万科正在做冲破天花板的准备，从国际化战略，到商业地产、养老地产、产业地产，再到郁亮所说的“五菜一汤”，万科正在试图通过“小股操盘”的方式让管理和运营产生价值，而产业地产也是其中的重要一步。

“产业地产不同于传统住宅地产开发，本身就具有重资产和重运营的特征，以产业地产的产业资源注入万科的城市配套服务，能够让万科的运营环更加完满。”协纵国际集团联合创办人黄立冲对中国房地产报记者表示。