11月13日，重庆公开出让江北区溉澜溪一宗商住用地，土地面积21.6万平方米，起始总价24.55亿元。由于地处江北嘴核心地段、毗邻万科与保利去年拿下的“地王”，地块未出让便已赚得足够的眼球。

不过，该地块并未有出现“抢地”，只有一家企业报价，最终被新鸥鹏以底价24.55亿元竞得。这也是继6月12日获得成都东村板块土地后，新鸥鹏再次通过招拍挂方式拿地。

市场人士认为，新鸥鹏获得的溉澜溪地块楼面价较万科与保利的“地王”高出516元。考虑到周边比较商业体比较多元，若项目入市运营得不好，或面临不小的压力。

事实上，在溉澜溪项目的打造上，新鸥鹏已有了自己的计划。新鸥鹏副总裁李战洪对观点地产新媒体透露，该项目将作为集团研发的教育地产的一部分，拟建成一座“教育综合体”。

24.55亿“傍上”地王

资料显示，此次出让的溉澜溪地块土地面积21.6万平方米，建筑面积50.53万平方米，用途为二类居住用地、商业商务用地、中小学用地，起始价24.55亿元，楼面价4858.47元/平方米。

地块东临长江，接近江北嘴CBD核心位置，拥有重庆大剧院、重庆科技馆等商业设施配套，在地理位置上占据了不小的优势。

同时，该地块因毗邻万科和保利共同拿下的溉澜溪“地王”而备受关注。2013年6月27日，万科和保利以底价53.72亿元摘得溉澜溪一宗商住地，楼面价4342元/平方米，并刷新了重庆总价地王纪录。

不过，此次出让的溉澜溪地块设置了严苛的条件。其中，建筑规模50.53万平方米中，商业须达到19.4万平方米，占比近40%。仅此一条，便将不少缺乏打造能力的中小企业排除在外。

除此之外，出让条件还要求，地块中的中小学用地面积达6.29万平方米，应兴建投资规模不少于6亿元的完全中学，办班规模在72班之上，并且还有一定的人防工程补偿费用以及一所幼儿园的代建等。

最终，溉澜溪地块被新鸥鹏以底价竞得。对此，重庆业内人士对观点地产新媒体表示，由于溉澜溪地块出让条件有学校指标，而绝大部分房企没有这方面的教育资源。“因此，除了新鸥鹏，没有房企敢拿这块地了。”

据了解，新鸥鹏旗下有教育集团，并建立有涵盖高等教育、基础教育、学前教育的发展体系。在获得溉澜溪地块后，新鸥鹏副总裁李战洪也在微博中透露，集团旗下连续14年获得重庆中考冠军的“巴川中学”，将入驻该项目。

在溉澜溪项目打造方面，业内人士则认为，新鸥鹏拿地楼面价较万科和保利的“地王”还高516元，未来项目或面临不小的竞争压力。

据了解，目前周边的“地王”保利观澜，套内价格约在9000元/平方米左右。市场人士指，加上市场在下行，未来1-2年溢价空间有限，新鸥鹏项目的住宅部分基本没什么利润。

其续称，商业部分方面，溉澜溪区域目前尚难以形成集中式商业的氛围，还面临来自万科、保利打造的商业配套的挑战。

“新鸥鹏目前在商业方面还没表现出突出的特色，未来如果运营状态不好的话，压力还是挺大。”

教育产业布局

实际上，新鸥鹏此次拿地，恰值其对教育产业逐渐加大布局的时期。

今年7月，新鸥鹏宣布获得重庆巴南区一项目地块，将作为集团的“中国教育产业园”一期项目用地。据悉，该项目占地2.7平方公里，总投资达300亿元。

此次获得溉澜溪地块后，新鸥鹏副总裁李战洪对观点地产新媒体表示，房地产土地只是集团从事教育的一种载体，拿地真正目的是出于布局教育产业的考虑，并非为了打造传统商住项目。

“溉澜溪项目将作为集团研发的教育地产的一部分，拟建成一座"教育综合体"。这也是集团首次在重庆主城区布局"教育综合体"，将能补充和完善城市核心区的功能。”

具体规划方面，李战洪介绍，除了有“巴川中学”品牌学校入驻，项目的商业部分也以教育为主题，将规划兴趣教育、亲子教育、成人教育、线上线下教育等部分的设施，涵盖全教育整个产业链的内容。

据了解，新鸥鹏拥有教育、地产、金融、农业、产业园等五大产业板块，但推崇的主要是“教育+地产”模式。在该集团的教育产业蓝图里，幼儿园、中小学、大学、教育综合体、教育产业园是五种主要实现方式。

李战洪将新鸥鹏喻为“十年前的万达”，表示万达就是利用自身积攒的商家资源逐步发展至今，新鸥鹏也注重引进国内外的教育资源，目前已初步具备布局的条件。

其续称，未来新鸥鹏将以新型教育地产为战略目标，对一些城市的区域中心进行扩张布局。

不过，对于新鸥鹏打造“教育综合体”的举动，市场人士表示，这只是新鸥鹏近期才抛出的概念，具体如何落地暂未有计划，教育地产开发的结果也有待观察。

来源：观点地产网