【地产中国网•高端访谈】随着房地产行业的不断调整，及新型城镇化战略的提出，不少传统房企纷纷向城市运营商转型。但不同于住宅开发，城市运营极大的考验着企业的资金、运营等各方面的实力。那么，作为新型城镇化的先驱，利海的模式是怎样的？利海选择城市的标准是什么？面对大量的资金缺口，利海又是如何解决的？

日前，利海产业投资控股股份有限公司总裁汪传虎在接受地产中国网采访时透露，目前，在资金方面，利海得到了国开行、中融信托等金融机构的支持，但由于金融机构要在金融政策之下进行投资，所以还是有一定限制的。

地产中国网：利海在城镇化过程中利可谓走在了前列，能否简单介绍下利海的模式？

汪传虎：一直以来，利海集团在城镇化过程中坚持“政府引导、市场主导、企业管理、一体开发”的发展模式。从2009年开始，利海抓住了逆城市化的机会，开始做城镇化，目前已涉及了农业、旅游、商业、房地产、教育、健康等多个产业。城镇化是一个多产业融合的事情。利海的方案里也涉及到了很多东西，比如金融、政策、短期收益和长期收益之间的平衡等。

利海选择的城镇化是以三产产业为主的产业驱动型城镇化模式，这也只是中国新型城镇化实践中的一种形式，当然还会有工业、科技、商贸等其他形式驱动模式，因地制宜是城镇化产业发展中至关重要的因素。

地产中国网：你认为这种模式中，最重要的因素是什么？如何处理政府和市场的关系？

汪传虎：我觉得市场主导最重要。中国在前十几年的发展中，特别是在新区开发上都坚持政府主导的思路。随着社会发展，这种模式暴露出一些问题。但大部分地方政府却没有充足的经验来系统的从规划定位、产业链整合、科学运营角度思考并实施，导致新区的质量和效益都很难达到预期效果，很多项目收支难以平衡，形成很多地方债的问题。

但是相对于政府主导，市场主导对资源配置有很好的调节作用，市场更注重效益，注重投资回报。完全市场主导也不可能发展成功，政府和市场的关系是相互配合的，政府引导加市场主导，政府起到战略规划和方向把控的作用，对市场来说才能够从根本上实现目标。

地产中国网：据了解，目前利海已在全国各地运营了3-4个项目，对于城市的进驻，利海的选择标准是什么？

汪传虎：五年来，公司已启动3、4个项目，包括郑州的雁鸣湖、沈阳的珍珠湖等，主要集中在省会城市周边。我们选择城市的标准主要有以下几个方面：有一定的自然资源禀赋，有一定的交通优势，具备一定的产业发展基础；

之所以有这样的标准，是因为利海的模式主要是以生活方式为主，以提升内需为导向，这不同于华夏幸福的工业新城。我个人认为，中国的工业尤其是中低端的工业还是比较过剩的。

利海的产业定位以三产为主，包括生态旅游、都市农业、文化、商业等项目。对于这些不同的产业，一方面是找相应行业的人去管理，另一方面就是要有一定的创新，去挖掘更多的东西，还是挺辛苦的。同时，利海在做这些产业项目时，也会充分考虑到资本关注的方向。

地产中国网：在众多案例中，雁鸣湖样本比较有代表性，该项目是否已经实现盈利？其盈利模式是怎样的？

汪传虎：这个项目从2009年开始做，目前已经实现盈利了。住宅开发也开始卖房了。不过，由于城镇化跟以往单纯的住宅开发不同，没办法先做房地产，只能先做产业，后做城市。盈利模式上，我们主要是利用金融杠杆，以金融为纽带，客户为导向来打造该项目的产业基础。

地产中国网：众所周知，城镇化的运营需要大量的资金支持，利海是如何解决资金问题的？

汪传虎：在金融方面，国开行、中融信托等金融机构都给予了我们一定的支持。但金融机构必须要在大的金融政策下来进行投资，有很多条条框框的限制，所以我们的金融创新也还是有一定局限性的。

在过往的城镇化过程中，无论是一级开发还是二级开发，更多的是政府平台在做，它可以轻而易举地解决融资的问题。现在是用市场的方式来做，资金从何而来确实很大的难题。
　
地产中国网：在发展过程中，利海有没有考虑过联手央企、国企一起来做？

汪传虎：目前我们还没有跟央企、国企合作，但也在谈。实际上，虽然央企有钱且融资成本低，但在城镇化这件事上，央企没有耐心来做，也没有最好吃苦的准备。

地产中国网：在经过5年的实践后，利海目前遇到的最大难题是什么？

汪传虎：5年来，从理念到模式、资源支撑、示范实践，到后期的推广，利海已经走了一个完整的周期，也确实交了很多学费，付出了很多代价，但也获得了一定的成绩。现在，利海现在不缺资源，但是在抓产业落实落地、埋头苦干上有一定的难度。