“虽然当前上海及中国的商业地产市场正蓬勃生长，但不可否认的是，这个市场还不够成熟，依然面临重重问题，需要进一步的提升。而作为一个需要长期培育的行业，商业地产项目的开发者必须具备极强的耐心与经验。”作为从业近20年的资深业内专家，1995年即进入上海的第一太平戴维斯上海副董事长，中国商铺及零售服务部主管朱兆荣，亲眼见证了上海商业市场的发展壮大。

市场具有自净功能

朱兆荣认为， 上海在1997年由和记黄埔开发的梅龙镇广场推向市场之前，并没有真正意义上的商业地产项目。而到了南京西路第二个标杆商业地产项目中信泰富广场落成之后，“逛街”这一概念才渐趋弱化，便捷的“一站式”购物方式日趋成为市场主流。从此，叠加商业、办公、居住、酒店、文娱等多项城市功能的城市综合体，逐渐取代了传统的百货模式。

上海商业地产市场生机勃勃的同时，中国其他地方的商业地产市场也没有停止前行的脚步。尤其是在2010年前后，由于国家对住宅市场加强了调控，众多开发商开始将目光投向了商业地产市场，一哄而上、过度开发的举动，不可避免地引发了国内商业地产的泡沫化、同质化。

但在朱兆荣看来，所谓的“泡沫”、“过剩”说法不能一概而论。

“北上广深这类一线城市的市场很好，但是二、三线城市泡沫明显，商业地产空置率高居不下。”朱兆荣认为，许多转型商业地产开发的房企，其实非常缺乏团队及运营经验，以为开发商业地产就是简单的“买一块地，挖一批人”的企业，往往无法保证项目的正常开发与顺利运营。同时，国内的商业地产项目往往有一个重要的问题：不在该开发的地段开发。

事实上，开发商业项目前的选址是重中之重，轨交、配套、竞品、消费习惯、购买人群、给付能力等都是需要考虑的问题。“这是我们看到很多商业地产在二、三线城市经营惨淡的重要原因，例如沈阳和成都。”

“我觉得这是一个自然的消耗。”朱兆荣认为不用过于在意“泡沫”，“市场会自动地淘汰，分化分流，使发展不力的小开发商难以立足。”