截至今日，“930”房贷新政已经出台了37天，从10月初的新房、二手房成交一片萧条到10月底利好新政逐渐发挥作用，成交量开始明显回温，持续了大半年的卖方谨慎，买方观望的胶着期似乎走到了尽头。

未来楼市将如何发展？积极者认为，楼市价格在年底前将逐渐完成筑底，并有望于明年回归上升通道。谨慎者则认为，以价换量仍是销售的不二法则。最终结果尚无定论，但可以肯定的是，在多方因素的共同作用下，楼市正在发生新一轮的变化。

供应变化

“小批量快跑”试楼市冷暖

当前楼市中，几乎每个项目都会在开盘前做足功课，能达到销售预期的才会开盘，而自我感觉压力较大的，则一般不会轻易入市。因此楼市中新盘供应的情况也能一定程度地反映出楼市的冷暖。

按照这种惯例可以轻易发现，在“930房贷新政”满月后，京城楼市呈现出了一条明显的回暖曲线。根据亚豪机构数据统计显示，10月上旬（10月1日-10日）全市仅有两个项目入市，而到了中旬（10月11日-20日）则有13个项目集中入市，再到了下旬（10月21日-31日）仅一个周末就有7个项目入市。

不过，新盘数量虽然增长明显，但推盘量（不含保障房与自住房）超过百套的项目却仅有6个，而最多的也只是有273套。其他13个项目不管是别墅还是刚需普宅，推盘量则均在百套以内，其中推盘量最少的别墅项目为远洋万和公馆，仅推新11套，普通住宅项目推出房源最少的则当属首开香溪郡，当期仅推出32套。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在大量项目尚在酝酿新调控周期应对策略时，10月入市项目选择“小批量快跑”入市，一方面是为了抢占市场先机，将新政激发的需求快速变为自身销量；另一方面则不乏以少量房源试探市场接受度及需求底限的考虑。

刚需及改善型变化

促销+低价快跑刺激购房需求

虽然在政策的作用之下，10月份北京楼市的成交量已经有了明显回升，房企的推盘意愿增加，但是在定价上，过了大半年“紧日子”的刚需和改善型住宅项目，依然比较保守。尽管一些项目出现了抢房的迹象，但生怕涨价会错失买房人，因此新政后楼市整体价格仍是以回落为主。

像10月12日开盘的房山区首开熙悦山澜庭，推出了最后一批的84套房源，全部是100平方米以下的刚需户型，起价为19000元/平方米，吸引了超过房源数量两倍的客户前往排卡。虽然该项目最终开盘均价达到21500元/平方米，但和周边在售的长阳半岛、建邦华庭等25000元/平方米的均价相比，低开出货意图明显。

而上周开盘的合生摩尔公馆，主打刚需LOFT现房户型，得力于其推出的首付10%以及6万抵12万的优惠活动，折后总价仅为99万/套起，成为通州马驹桥区域售价最低的项目，开盘当天便售出了3亿元。

同样低开的还有位于昌平的路劲世界城，该项目在9月末以23000元/平方米入市后，上周新推房源的入市价格每平米再降500元，单价为22500元/平方米。

另外，值得注意的是，同刚需盘的情况相似，改善盘虽然也大量入市，但是价格却并没有太大波动，基本还是以特价房的形式低开。比如此前一直销量不错的华润公元九里在10月份推出一批特惠房源，价格一度低至3.3万元/平方米起。而除此之外，像亦庄·金茂悦这样的热销老项目后期也继续进行优惠，推出了部分限时优惠的3.8万元/平方米起的特惠精装修房源。

预期

涨价难 11月多家房企推“史上最强优惠”

尽管市场出现复苏迹象，部分项目甚至收紧了优惠力度，但绝大多数的房企仍然保持谨慎乐观的态度，对于销量的追求远大于对于价格的坚持。接受记者采访的几名业内人士认为，楼市整体趋势在四季度将呈现出成交“量涨价稳”。

方兴地产营销管理部总经理兼方兴北京副总经理李伟在周一举行的地产光盘节启动仪式上表示，市场下行，大家也就两招牌一个是以价换量，一个是渠道营销。所以中化方兴联合百度、特斯拉、嘀嘀打车、中国对外贸易信托、中国平安六大资源玩跨界。

而在“双十一”期间（11月7日—12日），方兴地产旗下的亦庄·金茂悦也将在淘宝搜房专营店上推出特价房源。所有特价房源均为79折，直省80万。房源为大户型产品的2层、顶层。此外，针对本次活动，搜房网还会对此提供额外补贴。

无独有偶，北京老牌房企远洋地产也将在“双十一”期间与京东商城展开深度合作。将于年底开盘入市的远洋西长安街项目远洋新天地除了明确表示开盘价会是劲爆低价以外，还将在“光棍节”期间推出1.1折的特价房，总价百万的产品，折后仅需十几万元，折扣力度为近些年之最。

远洋新天地营销负责人刘禹辰表示，除了以价换量，作为loft产品的远洋新天地还尽量追求舒适度，采用新材料，缩减隔层夹板的厚度；减少公摊，扩大可用空间；尽量做到全明户型等。

另外，包括万科、保利等品牌房企也都几乎在11月期间推出优惠房源。据了解，仅北京就有37个项目入驻搜房网淘宝专营店，折扣力度均大于当前售楼处的折扣。

任启鑫称，随着近期一系列政策利好影响市场预期，低总价的刚需盘和高性价比的改善盘受到购房者青睐和出手，使得楼市供销两旺势头开始显现，随着政策面的进一步宽松以及土地市场的回暖，预计年底前楼市整体将呈现稳步上升的趋势，而房价则在自住房项目的作用下呈现波浪形发展，整体价格企稳。

(来源：北京青年报)