拥有全球最大房企的名头，每年的资金流水超过广州一个城市的GDP，但这些没能让万科坐在房企龙头老大的位置上而安枕无忧。在万科自己定义的房地产下一个时代——“白银时代”中，其坦承房地产的钱将不再像上一个10年那么好赚了。

“中国现在所有的发展商，包括万科在内，都还没拿到下个时代的入场券。”面对笔者的提问，万科总裁郁亮说，没有成功的企业，只有时代的企业，并没有什么基因能让一家企业一直活得好，所以，面对房地产市场从黄金到白银，万科的选择是不断改革和创新。

无论是工业化住宅，学习互联网思维，还是最近推出的“事业合伙人”制度，近年，万科都在变革和创新方面越走越快，而这些改革的内在动力，在郁亮看来都源于“万科想在下一个时代活下来”。近日，笔者采访了万科总裁郁亮以及多位万科高管，详解万科近年的改革之路。

未来10年住宅业务依然是主业

张瑞敏的一句话“没有成功的企业，只有时代的企业”一直被郁亮所推崇。在郁亮看来，当下时代带来的变化已经冲击一切了，“为什么我们还觉得与此无关呢?”早在一年多前的房地产领域，郁亮就提出房地产白银时代的到来，并由此启动万科新一轮的公司变革。

推出包括工业化住宅、小股操盘和事业合作人，为什么万科近年来做了很多内地房地产行业从来没有进行过的探索和变革?对于推动这些变革的原因，郁亮只是说，万科想在下一个时代活下去。在郁亮看来，在房地产市场的下一个时代，包括万科在内，还没有哪个开发商拿到了下一个时代的入场券。

“万科能成功是基于时代赋予的机会，并没有什么基因能够让企业必然在下一个时代活得很好，当房地产市场从‘黄金’到‘白银’的时候，那些原来有效地做法可能就不再合适了。”郁亮说，所以，万科需要寻找在新时代有效的做法，因此才需要创新。

从3年前万科提出“城市配套服务商”的定位后，万科一直在探索“白银时代”自身主营业务的调整。而3年后，郁亮回答了万科已经梳理清楚的三块业务：首先是住宅地产，未来10年仍然占大比例，肯定还会超过50%。而其次是消费体验地产，包括社区中心、旅游地产和养老地产等。最后则是商业地产，包括写字楼、物流，甚至是文体类产业等，“这些都是为城市发展配套服务的、城市转型升级所必需的，这些是帮助万科赚钱的”。

郁亮说，据万科测算，住宅业务未来每年增长个位数的可能性很大，即使不增长，其年销售额约为8万亿元，5%的利润就是4000亿元，10%的利润则是8000亿元。今年年销售额有望超过2000亿元的万科，仍把住宅视作是最主要的主营业务。“未来10年，万科依然会做房地产，万科的住宅业务依然是主要业务。”郁亮说。

而被万科算作是消费体验地产的这类业务，最有可能让未来的万科耳目一新。在新加坡有邻里中心，就是可供附近若干个小区公用的消费体验中心，而未来万科的这一业态将被称为“万科里”，“万科里是社区服务中心，它将解决吃喝问题，解决孩子的教育问题和老人的休闲问题，它还能解决社交问题。”万科集团高级副总裁兼广深区域首席执行官张纪文告诉记者，万科里是在一个社区里，当客户有需求而有人又愿意去做的时候，万科为所有有能力的人提供的“接口插件”，当然万科也会制定规则和导向。

当然，即使是积极应对，在万科看来，房地产的“白银时代”也依然有很多机会。但是，郁亮告诫，房地产行业都是在甜水里泡大的，如果不改变方式，在“白银时代”依然可能会饿死，而万科跨界学习制造业，就是想学学其他行业的黑铁时代是怎么活下来的。