多家房企进军养老 看淡短期盈利呼吁政府政策支持

来源:地产中国网 2014-10-31 09:27:00

23日,酝酿了4年的万科幸福家(窦店)社区养老中心正式开业运营。北京万科同时透露,已初步选定10个项目做社区养老中心布局。

数据显示,中国已于1999年进入老龄社会,2020年,老年人口将达到2.48亿;2050年,老年人口将超4亿。多家房企已经意识到这一“蓝海”,并开始进军养老产业,可养老产业最有效的盈利模式是什么?会成为房企的一个新增长点吗?

看淡短期盈利

“第一个项目只要不亏损,就已经相当优秀了。”万科高级副总裁、北京万科总经理毛大庆这样谈论窦店养老项目的投资回报。

作为转型城市配套服务商的一部分,万科也希望寻找更多的新增长点,替代传统住宅产业。

保利从去年开始发力养老产业,其高管也曾谈到,养老产业需要大量基础设施的投入,还有后期运营投入,长期投入、持有运营的特点,决定了目前养老的盈利能力较弱。保利地产董事长宋广菊近日表示,目前只能是建立微利模式,短期通过养老住宅销售反哺。

相对于此前“亲和源”采用的俱乐部会员制的高端性,品牌房企则在尝试更多的养老产业模式,包括带有产权交易性质的住宅销售反哺;另一种是提供运营护理等服务收取费用,有的还会办理带有会员性质的年卡。但包括万科保利远洋、蓝城等房企都曾表示,为调动企业积极性,养老是要有盈利的,但目前盈利水平不高。

呼吁政策支持

我国社会老龄化日趋严重,带给房企开展养老业务的市场空间。但房企也倾向于认为,养老业务的开展,并不仅仅是一个企业市场化的行为,“没有盈利,企业肯定不做;但企业做养老,并不只是盈利。”北京一房企养老事业负责人表示,企业发展养老,也是给政府“减负”;政府应该给予企业、特别是盈利性不高的企业更多支持,带动企业面向主流人群提供养老服务,而不能只局限于高端人群。

保利地产董事长宋广菊就表示,中国养老产业定位不够高,缺乏统一的推动机构。梳理已出台的政策,包括财政、保险、用地、税费等方面有相关指导和扶持政策,但还存在有待深化、提高操作性的问题。例如,在金融保险政策上,重点领域如REITs(房地产信托投资基金)还没有取得突破。

北京万科相关负责人也曾提到,希望将企业发展的养老服务纳入政府养老保障体系,给予一定的资金补贴和政策支持等。

还有房企人士对记者表示,北京要求新建居住区按规定配建养老机构,那么房企在承担责任的同时,也应该获得政策支持。养老设施用地出让应该区别对待。

万科

社区养老每项目一幢楼

“社区养老核心包含三方面,专业的护理能力、在社区内、整合社区配套资源。”毛大庆这样介绍,万科的“社区化养老服务模式”,是将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区,整合社区资源,提供居家、社区、机构三位一体化的养老服务。同时,养老机构作为城市社区配套的重要组成部分,提供多功能的社区配套服务。

“一碗汤的距离”是万科描述社区养老常用的一个概念,意为住进社区养老公寓的老人,和子女距离不要太远,“送来一碗汤,端到老人手中还是热的”,关注老人的亲情需求。相对于目前一些养老项目运营的规模化、孤岛化、机构化等问题,万科提倡的养老标准为小型化、社区化、去机构化、刚需化。

未来,万科计划每个项目拿出一幢楼做养老。万科的养老服务通过出售使用权的方式来实现,定位面向中端主流人群。窦店的万科幸福家目前提供300多张床位,根据老人身体状况需要的护理程度不同,每张月租为4000-8000元。目前,万科关注的重点对象还是健康老人、活跃长者及需要中轻度护理的老人。重度护理还不是万科的主要方向。

保利

三位一体 寻找微利模型

2012年,保利地产首个养老项目北京和熹会在京亮相。10月,保利第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”也将投入使用。

保利地产认为养老产业既要根据老人需求设计居住环境并建设住宅,又要运营养老设施,提供专业的服务。基于此,保利地产的养老模式强调“三位一体”:以居家为基础,统一服务标准;以社区为依托,统一配套标准;以机构为支撑,统一专业标准,关注传统、心理、生理需求。

基于这三类养老模式,保利养老产业的微利盈利模型是,居家养老收取一定的服务费用补贴成本,社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费,机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。

保利地产董事长宋广菊表示,短期,适老住宅销售可以反哺适老产品研发及配套改造等,在中期,则要通过提高配套和服务水平,赢得养老人群认同,实现盈亏平衡。而从长期看,要用8-10年达到发达国家养老的盈利水平,打通金融通道,实现REITs上市。

保利地产还在尝试以养老地产为核心整合上下游养老产业,汇聚老龄产业各个领域资源,搭建平台,促进养老产业企业交流。

蓝城

销售先行 学院养老社区

绿城董事长宋卫平转让部分股权,淡出绿城后,蓝城成为宋卫平打造的新品牌。养老也是蓝城四大产业之一。

开发模式上,蓝城养老地产属性比较重,首个养老项目乌镇雅园就是销售先行。2013年7月,乌镇雅园就推出了56-130平方米的多种户型。在蓝城的介绍中,乌镇雅园集养生居住区、颐乐学院、国际康复医院、特色商业区等六大板块于一体,是一个复合型的健康养生园区。蓝城养老板块的构架主要以养生养老项目开发、学院式养老社区运营、养老护理服务及运营三大块为主。在学院式养老社区的营造上,乌镇雅园打造了3.5万平方米的颐乐学院。居住者可以通过办理月卡或者年卡来上老年学校,享受社区服务等。

蓝城颐乐学院总经理葛婷婷曾对媒体表示,乌镇雅园在最初规划设计时就考虑了中低端、中端和高端等多方面,未来乌镇雅园也会向尊贵型和经济型延展,“现在养老项目不赚钱,希望未来也能通过服务板块和运营板块,实现发展。”

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