住房公积金新政“千呼万唤始出来”

来源:地产中国网 2014-10-27 10:52:00

10月份的第二周,根据《住房公积金管理条例》的有关规定,住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,涉及放宽贷款申请条件,取消四项收费,实现异地互认、转移接续。

旧制度远落后实际所需在上世纪90年代住房公积金制度成立之时,是借鉴新加坡模式,希望可以通过普惠式的社会互助提升家庭购房能力与进入市场的可能,摆脱对福利分房的依赖。但是,近年来围绕在公积金上的争议,随着其积弊日深而愈加激烈。从引发不满的大批公积金沉睡、公积金如何保值增值、隐藏在公积金中的隐性福利差距以及近日受到关注的公积金是否可用于其他救急的社会保障如大病救助等,这些争议的声音从未停止。

数据显示,截至2014年8月末,全国缴存住房公积金职工为1.07亿人,缴存总额7.03万亿元,职工提取总额3.49万亿元。全国342个住房公积金管理中心,贷款发放率高于85%的只有49个。大部分管理中心的贷款发放率集中在50%到75%之间,有的更是低至百分之三四十。业内专家向《中国联合商报》表示:“公积金使用效率低的问题,与公积金分散在606个中心及分中心、各中心及分中心独立运作、不能互通有无的管理体制密切相关。”总的来看,公积金的利用率是比较低的。这造成两方面问题,一是想用的人没法用,二是这么大笔钱保值的压力。

正是由于公积金制度设计的诸多弊端,导致出现了“无房人补贴有房人”、违背增进社会福利的初衷变为拉大福利鸿沟与增加不公的现象。很明显的一个现状就是,中低收入者是缴存公积金的主力,但他们对公积金的提取和使用很少,因为他们买不起房。有统计显示,2013年广州(楼盘)市住房公积金缴存人中,9%的贷款人使用了约80%的公积金余额,而大约80%的缴存人仍未使用住房公积金。

有专家直言:“住房公积金制度本质上是一个股东没有知情权,股东还要强制出资,而且未必能够使用、不受监管的怪胎。”随着人口流动的频繁,以及异地购房需求提升,此前公积金无法异地转移贷款等僵化的制度,已经无法满足当前需求。同时,各地房地产市场价格不一,各地公积金“忙闲不均”,长期的资金沉淀和短期的结构性“钱荒”并存等问题都亟待解决。

新政破冰举步维艰本次印发的《通知》要求来看,具体变化情况及影响主要有以下几个方面:首先,职工连续足额缴存公积金6个月(含)以上,可以申请个人住房贷款,比现行规定缩短了6个月。对于不限购的二三线城市来说,公积金缴存期限的缩短加之公积金贷款的成本优势对于处于观望状态的购房者将产生一定撬动作用,但对于北京等处于限购状态的一线城市来说,一般来说能够具备购房资格的购房者大多能够满足公积金连续缴存12个月的限制条件,因此缴存期限的大幅缩短不会引发大量的贷款需求进入。

其次,《通知》指出,各地要逐步实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务。届时职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向户籍所在地住房公积金管理中心申请贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在线缴存地缴存不满6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。若公积金异地互认政策能够落实,对于在就业地缴存公积金、而又回原籍购房需求的购房者来说具有一定积极意义。

第三,《通知》建议公积金住房贷款发放率较低的城市根据当地情况适当提高首套自住住房贷款额度,而发放率较高的城市应当采取主动措施,协调商业银行发放组合贷款,以减少职工贷款排队轮候现象。

当前北京市公积金住房贷款限额普遍为80万元,即使满足最高信用等级也仅能贷到104万元,与北京市高企的房价相比,公积金贷款的额度并不能完全满足贷款需求。因此公积金贷款额度是否能够调整是最值得关注的问题。若北京市公积金贷款额度能够有所提高,对于资金承受能力有限的刚需购房者来说将使其首付成本和利息成本有所降低。但未来公积金贷款额度提高是否能够实现,还要看公积金管理中心的房贷余额以及政策执行力度。

第四,《通知》要求住房公积金贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,以减轻贷款职工负担。

现行的公积金贷款办理过程中需要缴纳的费用包括:评估值3‰的评估费(1500元封顶)和贷款额3‰的担保费,以评估价300万,贷款80万为例,评估费为1500元,担保费为2400元,共计3900元。相对于购房款来说,公积金过程费用占比极小,此部分费用的优化对于购房者的影响不大,其主要意义则是在于公积金管理的更加规范化。

浙江省社科院区域经济研究所所长徐剑锋表示,新政将在一定程度上将有效地解决目前公积金碎片化的问题,让之前一部分无法被有效使用的公积金“醒过来”。但是,他同时表示:“公积金制度的改革并不简单,现在试图打通异地互认也只是起步。而实际上现行的公积金条例自从2002年修订之后,12年来,房价翻了几番,修订条例呼声一年高过一年,但是却一直不见任何实质性动作,可见公积金制度改革之难。这次新政算是一次破冰了。这对于目前政府推进的新型城镇化也是很必要的配套举措,有利于人口的流动和转移。不过,我们也应该看到背后的公积金制度的改革已经不容再耽搁,应纳入到现在已经起步的收入分配改革的框架中加以统筹考虑。”

来源:中国联合商报

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