地产何以成为中国富豪的头牌诞生地

来源:地产中国网 2014-10-25 09:45:00

 

Managershare:瑞士信贷14日发布2014年《全球财富报告》,报告显示,全球财富在去年一年里增加了8.3%,达到创纪录的263万亿美元。预计2019年全球百万富翁人数将超过5300万人,而中国资产过百万美元的人数是118万。报告指出:全球中等收入人群的数量是10亿人,他们的财富在1万到10万美元之间。中国的中等收入人群数量自2000年以来翻了一番,占全球的三分之一。

    在五千年的历史上,中国人的财富从来没有像最近这几年这样迅速地增长。中国国民财富的增长最明显的一个特点就是,它不是在各个领域齐头并进地增长,而是在几个特定的领域和板块中迅速膨胀。中国式国民财富的寻宝图上大大地写着这几个字:地产、金融、股市、矿产资源。它们是本轮国民财富增长的“四大金刚”。

在这“四大金刚”中,地产是头牌。

   2002年的前100位富豪中,有40余人涉足地产,而全球富豪榜中,前500位富豪只有大约30人是地产商。

   当时依据的是2002年的富豪榜,而在2007年的榜单中,这种趋势更明显了:前100位富豪中,有48人与地产直接相关,占了近乎半壁江山。

    地产业盛产富豪并不是因为这个行当的人比其他行当的从业者聪明或者踏实肯干,而是基于中国地产行业的制度设计。

   中国地产用的是“香港模式”。这个模式大致上是,地产商从政府手头批发到70年使用权   的地皮(1997年之前,香港是英国从中国手中“租赁”过去的,所以当时的香港政府并不具有土地的所有权,而只有一定年限的使用权,所以从理论上讲,它只能卖一定年限的使用权,而不是所有权),然后,开发成楼盘,再把地皮  70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人。

   一般说来,地上的建筑部分不会增值,相反,它会随着时间的推移产生耗损而减值。另外,由于建筑材料全国价格大同小异,设计师、建筑工人的人力成本相差也不是很大,如果我们在一个小县城拷贝一座一线城市的房子,地上成本应该差不太多。但是,房价的差别可能会超过10倍。房子不断涨价的原因不在地上的建筑部分,而在地皮。

  地皮为什么会升值?剔除需求因素增长等因素之后,我们会发现,市政建设会让地皮迅速地升值。最明显的一个例子就是地铁沿线的房价明显地比其他地方房价高。

   而在一个经济体迅速发展的过程中,市政建设一般也会迅速发展,这就让不少地皮搭了市政建设的“顺风车”。由于具有信息优势以及强大的游说能力,地产商能比较充分地、集中地分享市政建设带来的收益。这样,公共的支出(市政建设)最后会表现在地产商的财务报表的收益中。这是地产商拿到的一笔钱。

   地产商并不需要特殊的牌照,既然有如此好事,大家当然都争做地产商,从理论上讲,在充分竞争条件下,地皮的批发价格就会体现市政建设的未来收益,这样地产商也就无利可图。

   事实不是这样的,在“香港模式”下,由于土地是成片批发,这就等于设置了事实上的门槛,那些资金不够雄厚的个人或者开发商连进场参与竞价的机会都没有。于是,土地批发的市场其实是个非充分竞争的市场,大批无批发实力的机构和个人只能在“零售市场”上买到一小块地皮,而这个零售市场则是充分竞争的。庞大的批发零售差价,是地产商拿到的第二块奶酪。

   有了“市政建设”与“地皮的批发零售差”这两块收益,中国的地产商还受益于最近几年爆发的住房需求,这种需求一方面跟城市化进程有关,一方面跟在福利分房时期形成的长期历史欠债有关;此外,房产投资让需求进一步放大。这些因素齐聚在一起,使得地产商成为本轮财富大爆炸中最大的受益集团。

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地产何以成为中国富豪的头牌诞生地
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有了“市政建设”与“地皮的批发零售差”这两块收益,中国的地产商还受益于最近几年爆发的住房需求,这种需求一方面跟城市化进程有关,一方面跟在福利分房时期形成的长期历史欠债有关;此外,房产投资让需求进一步放大。这些因素齐聚在一起,使得地产商成为本轮财富大爆炸中最大的受益集团。
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