原标题：多数房企资产负债率超过70% 探路融资新模式

近期，房企迎来一系列金融利好措施。先是央行放宽首套房贷界定标准，而后市场又传言央行对银行开发贷限额管理制度开始松动，除了允许银行自主调节开发贷总量，还有可能突破开发贷不能超过贷款余额10%的额度限制。

“若真如此，我们将很快向总行申请增加分行的开发贷额度。”在国时资产、光大银行上海分行、新城地产等机构主办的，以“房地产金融新常态”为主题的浦江大资管2014金秋论坛上，一家股份制银行上海分行高管透露。

但多数房企资产负债率超过70%，银行的态度仍较为谨慎。

21世纪经济报道记者从多位参会房企主管处了解到，面对银行放贷谨慎，不少房企开始另劈蹊径--改变以往重资产、高周转开发项目的模式，转而探路小股权大开发的轻资产经营模式，以此降低贷款占比与整体融资利率。

“其实，这是美国房地产市场融资创新的一个舶来品。”一位与会房企高管透露，这套融资新模式能否有效解决国内房企的融资瓶颈，实质上考验的是房企的资本运作能力。

开发贷未见松动

上述股份制银行上海分行高管透露，在总行内部允许下，目前房地产贷款在该银行上海分行的贷款总额占比达到20%。不过，其中60%是个人按揭贷款，真正涉足开发贷的额度并不高。即使上海分行有意增加开发贷额度，也需向总行申请获批。

在他看来，当前银行贷款在房企项目开发的资金比重仍超过50%，处于相对高风险水准。具体而言，个人按揭贷款占10%-20%，开发贷占20%-30%，这还不包括银行为房企设计代销的一系列房地产信托产品等。

因此银行即使有意提高开发贷投放额度，也必须对不同区域不同房企有所取舍。

“目前，排名靠前的房地产上市公司比较受欢迎。”一家银行信贷部门主管透露。他们发现，近年来房地产市场的销售额与销售面积正呈现集中化趋势，即国内排名前20名的房企销售额与销售面积占整个行业的比重均逐年增加，表明在各地房地产市场冷热不均的情况下，这些房企的销售回款与资金链相对稳健。

上述信贷部门主管透露，在央行推出一系列放宽房贷政策背景下，目前银行内部对房企的另类融资业务批准门槛也有所松动，比如银行投行部开始对某些房企的拿地融资需求提供融资帮助。具体而言，先由银行以流动性贷款的名义向房企提供贷款拿地，再与信托公司合作设计相应产品，在银行渠道销售回笼贷款。银行这类贷款主要起到过桥资金的作用。

“房企在拿地环节最缺钱，相应的融资利率较高。”他坦言，分行之所以允许这种业务开展，主要原因是提高存贷利差的需要。由于当前存款的整体成本(包括存款利率与后台运营成本)普遍高于4%，加之个人按揭贷款利率可能进一步走低，银行内部也需要找到新的方式，提高房贷领域的整体利差水准。不过，总行原则上要求这类业务只针对一线城市大型房企，最好是上市公司。