公积金只能贷房价四成 武汉仍“认房又认公贷”

来源:地产中国网 2014-10-15 07:51:00

武汉公积金管理中心发布的二套房贷款新政,引发网友热议。武汉此次公贷松绑,到底意义何在?对楼市的影响又会有多大?记者就此咨询了武汉公积金管理中心和有关专家。

    认定标准

    武汉仍“认房又认公贷”

    很多人容易混淆银行对二套房的认定标准和公积金对二套房的认定标准。

    根据9月30日央行、银监会的发文要求,只要首套房银行贷款已经还清(全款也行),再买一套时仍算作首套房,首付仅需三成,这就是目前大家所说的“认贷不认房”新政。而武汉公积金目前仍执行年初出台的“认房又认公贷”政策。

    武汉公积金目前对二套房有明确界定:夫妻首次使用公贷,家庭名下只有一套小于140平米的住房;或夫妻已使用公贷购房且该笔贷款已结清,且现住房面积在140平米以下,再次申请公积金贷款的,均视为二套房,最低首付为六成。

    首付门槛

    多数人要搞组合贷款

    湖北房地产经济学会常务理事、中指院华中分院市场总监李国政认为,此次武汉公积金管理中心通知中“贷款最高比例不得超过房屋总价40%”的表述,意味着公贷额度不得超过总房价四成。如果无力支付更多的首付,大多数二套房购房者没法享受纯公积金贷款,只有寻求组合贷款。

    举例来说,假设李先生的首套房贷款已经结清,想用公积金贷款再买一套总价100万元的房子,那么他最多只能申请40万元公贷,如果首付三成即30万元,即便申请到了最高40万元的公贷额度,但仍有30万元的资金缺口,需要找银行寻求组合贷款才行。当然,另一种办法是,李先生可以通过借钱等方式将首付提至六成,他就有可能享受纯公贷。

    另外,如果首套房采用公积金贷款,则二套房的贷款额度只能为“60万元扣减首次已使用住房公积金贷款后的差额”,即如果已经用了公贷30万元且已还清,那么现在他的贷款额度仅剩下30万元。

    记者算账

    贷款70万每月少还365元

    目前,武汉已有多家银行开始执行“认贷不认房”政策,即首套房还清贷款后,购买二套房的首付比例从过去的七成降为三成,买第三套房从过去的禁贷改为首付三成或五成。同时,虽然武汉目前尚无一家银行出台贷款利率优惠的正式文件,首套房七折利率仍绝迹,但绝大多数银行的房贷利率已回归基准。

    业内分析,因银行现行首套房贷基准利率为6.55%,而公积金二套房贷款即便是利率上浮10%也仅4.95%,仍较银行贷款有优势,因此对不少购房者仍有吸引力。

    公积金新政能为购房者节省多少钱?记者算了一笔账:假设王小姐首套房贷已经还清,现在想买一套价值100万元的房子,首付30万元,20年贷款70万元,如果全部用商贷,根据银行现行基准利率6.55%,则每月还款5240元,总利息46万元;而如果王小姐以组合方式贷款,公贷和商贷分别为40万元和30万元,那么她每月的还款额为4874元,比纯商贷少365元,总利息39.6万元,比前者少6.4万元。

    值得一提的是,央行重申首套房贷利率最低可以在基准利率上打七折,也就是4.58%,与目前公贷的利率的4.5%相差无几。这是否意味着公贷利率也将调整?武汉公积金管理中心人士说,目前暂无调整计划,武汉公贷利率仍维持不变。

    收费项目

    武汉无个人公积金贷款收费

    昨天,住建部、财政部、央行联合发文,要求各地取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,减轻贷款职工负担。

    武汉公积金管理中心人士昨晚告诉记者,武汉住房公积金个人住房贷款保险早于2007年便已取消,同时该中心未收取公证、新房评估和强制性机构担保等费用。

    近期广州传出因公积金额度不足限贷一次的消息,武汉公积金是否也存在类似问题?武汉公积金管理中心人士明确表示,武汉对缴存职工首套刚性基本住房需求,中心坚持“应贷尽贷”,同时将积极探索以金融创新方式拓宽融资渠道,避免出现公积金“断贷”、“轮候”、“摇号”以及调低贷款额度,甚至“挤提”等现象。

    市场影响

    武汉楼市将保持量升价稳

    “有条件支持改善型需求,是我们这次新政的主要出发点。”武汉公积金管理中心人士说,此次公贷调整解决了因为银行贷款政策调整导致的两者衔接不畅问题,能减轻不少改善型购房者的经济压力。

    “广州等地公积金贷款在收紧,武汉没有收紧,而是积极跟进市场需求,对提振市场信心有帮助。”李国政分析,武汉公积金贷款新政,不仅能减轻寻求组合贷款者的压力,对市场也有一定刺激作用。不少房企也对新政持乐观态度,如阳光100大湖第营销人士介绍,该楼盘公积金贷款比例30%—40%之间,新政应该能刺激不少改善型购房者加速出手。

    随着解限、银行“认贷不认房”等政策相继落地实施,国庆假期后,近期武汉楼市的成交量又恢复至日均800套以上高位,不少楼盘售楼部里看房的人也日渐增多。李国政分析,在多重利好的刺激下,武汉楼市今年成交量超过去年15.9万套的历史高位已无悬念,不过因房贷七折利率难以实现、库存高企等因素,虽然部分楼盘已经取消原有优惠甚至回调价格,但武汉房价将总体保持稳定,不会大涨大跌。

来源:武汉晚报

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武汉公积金目前对二套房有明确界定:夫妻首次使用公贷,家庭名下只有一套小于140平米的住房;或夫妻已使用公贷购房且该笔贷款已结清,且现住房面积在140平米以下,再次申请公积金贷款的,均视为二套房,最低首付为六成。
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