首套房贷结清再购房 可按首套执行

来源:地产中国网 2014-10-08 13:52:00

新老政策对比

地产中国网讯 9月30日下午,央行发表了《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。该通知称,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示:“本条政策影响非常非常大,实际执行影响,不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。不仅事实上可以使得改善型客户全面回归,不收信贷政策影响。而且对于银行来说,这部分客户也将是优质客户。如果针对这部分客户银行执行首套房不上浮的利率,预期整体市场将全面止跌,虽然房地产市场再现2012年的扭转难度很大,但成交量触底反弹将是可以期待的。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,“如果 ‘首套房认定标准’调整,或者按照去年下半年‘打擦边球’的市场潜规则执行,那么市场将释放出一部分改善、投资需求。”

对于该政策对楼市的影响,张宏伟表示:“‘首套房认定标准’调整对于库存压力偏小、市场去化周期合理、市场基本面良好的城市有可能会起到刺激‘买涨不买跌’行情出现的作用,导致市场供不应求再现。但是,对于库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市来讲,尽管可以起到刺激一部分改善、投资客群入市,但是,由于“首套房认定标准”调整政策的不确定性、不可持续性,政策的刺激力度短期内尚难改变市场供大于求的市场基本面。

张大伟分析认为,这会对楼市产生以下四个方面的影响:首先,本次央行的松绑,虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷款。基本上是之前信贷政策的全面松绑。对市场的信号意义非常大。

其次:事实上释放大量需求,对于目前市场上来说,起码可以增加30%的可购房人群,而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。对于市场来说,这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。

第三:楼市基本可以判断,除了小部分三四线城市,库存积压过于严重外,其他城市全面止跌,库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。

第四:后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑,楼市第三轮救市还将次第出现。

“从整体效果看,这一政策将会对市场有信心提振,止跌已经明确,但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况,如果再出现1-2次定向或者全面降准,楼市的将会很快反弹。”他表示

以下为政策原文:

为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,促进房地产市场持续健康发展,现就有关事项通知如下:

一、加大对保障性安居工程建设的金融支持

鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则,积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用;对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排,纳入开发性金融支持范围,提高资金使用效率。

二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求

对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

银行业金融机构要缩短放贷审批周期,合理确定贷款利率,优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

三、增强金融机构个人住房贷款投放能力

鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求

银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求,支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度,促进当地房地产市场持续健康发展。

请人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行,各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。

中国人民银行 银监会

2014年9月29日

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