新湖中宝房地产销售主业增长不快，一方面与公司资本驱动型的战略相关，另一方面也与公司杠杆率过高，长期无法盘活上海棚户区改造等项目有一定关系。

新湖中宝近日发布公告，公司非公开发行股票的申请获得证监会发行审核委员会的审核通过，这是继房地产公司再融资暂停3年多后，第一家申报再融资且成功通过审核的房企。

据公开资料显示，2013年8月2日，新湖中宝公布定增方案，拟通过非公开发行股票的方式募集总额不超过55亿元的资金，用于两大棚改区改造项目。这两大棚改区改造项目是普陀区的上海新湖明珠城三期3、4标段和闸北区的上海新湖青蓝国际，建筑面积分别达到19.99万平方米和32.28万平方米。这两个项目同时也是上海365旧城改造的重点项目。

据了解，上述两个项目的土地使用权是新湖中宝分别于2004年、2003年获得，距今已有十年之久。其中普陀区的新湖明珠城项目一期在2005年交付后，后期的拆迁、开发便停滞不前，闸北区的青蓝国际项目自2003年拿地起，一直到2012年底才有松动迹象。

尽管项目停滞，新湖中宝却一直受到普陀区政府的优待。根据公开资料不完全统计，自2004年起至2009年，新湖明珠项目共收到上海市普陀区财政局拔付的旧城改造发展资金补贴约1.7亿元。时至今日，新湖明珠项目依然还在享受财政补贴。

光大证券研究报告中曾指出，新湖中宝房地产销售主业增长不快，一方面与公司资本驱动型的战略相关，另一方面也与公司杠杆率过高，长期无法盘活上海棚户区改造等项目有一定关系。这意味着，公司所投的两个上海旧改项目已经大大拖累了公司的业绩。

借款增加导致财务费用居高位

根据公司2014年中期财务报告显示，公司上半年实现营业收入28.66亿元，比去年同期下降了9.08%。其中，浙江地区是公司主营业务的核心分布地区，报告期内，浙江地区的营业收入为15.57亿元，占公司总营业收入的54%，但是浙江地区期内的营收比上年同期下降28.79%，导致公司总营收下滑。

据Wind数据，新湖中宝上半年的财务费用在沪深上市房企中也名列前茅。该公司上半年的财务费用为3.46亿元，在136家上市房企（申银万国房地产行业分类）中排名第四。兰德咨询总裁宋延庆认为，企业财务费用攀升折射出开发商项目借债较多，负债攀升。同时，房企的现房存货量较大，项目周转速度缓慢。

新湖中宝也同样存在上述提到的负债及存货问题。首先是公司财务费用的增加，公司在中报中给出的解释是借款增加，而借款增加直接导致公司负债增加。中报显示，新湖中宝上半年的资产负债率达到76.6%，与年初相比略有上升。在《投资时报》此前推出的房企现金流榜单中，新湖中宝报告期内的短期负债是公司货币资金的一倍多，公司目前存在现金吃紧、偿债风险大的危机。

一位业内人士向《投资时报》记者表示，很多房企拿地多导致负债增加，同时也提升了其有息负债的比重，加重了财务费用负担。但是根据《投资时报》记者统计，新湖中宝在2013年上半年总共拿地两次，土地面积共计17.85万平方米，2014年上半年新增土地面积仅15万平方米，因此公司负债增加跟公司拿地并无太大关系。

而在销售方面，新湖中宝上半年实现房地产销售收入34.90亿元，销售面积31.40万平方米；实现结算收入16.81亿元，结算面积18.83万平方米。公司制定的全年计划是实现153亿元的销售额度，上半年仅完成全年计划销售额的两成，下半年公司的销售压力巨大，去库存是核心要务。对此，公司在半年报中也表示，下半年公司将继续把狠抓营销作为工作的重中之重，坚持以刚性需求为主导，坚持以中小户型为主的产品路线，采取各种措施加快成熟项目的销售，提升公司整体经营规模和周转速度，期望在下半年借着限购限贷政策放松的利好使销售回暖。