9月底的国内楼市风雨欲来，风声不断。最为强悍的莫过于传闻四大行将放宽首套房贷认定标准的消息，实行了数年的限贷政策将松绑，房贷还清即可享受首套房优惠政策，而且购房利率还有可能回到7折时代。这一消息背后，是国内楼市节节攀升的库存压力，调控政策是否放松在即？限贷政策放宽的程度有多大？

库存压力

“难做啊，今年的年终奖估计是够戗了。”华南某上市房企的营销总监私下吐槽。在许多开发商看来，今年金九银十成色大减。9月前三周，广州全市新建商品房成交量为3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。另一方面广州新房的可售货量也频频创新高，从8月中旬开始，广州新房的可售货量就已经不断攀升，每天可售货量稳定在13万套以上。9月20日，根据房产统计数据显示，当天广州新房可售货量历史上首次突破14万套。

库存压顶的并非仅仅广州一地，同样是9月20日，北京楼市总库存超过13万套，虽然不是历史新高，但也创了近五年来的最高纪录。根据国家统计局发布的“2014年1~8月全国房地产开发和销售情况”数据显示，截至8月末，全国商品房待售面积达5.616亿平方米，比7月增加了930万平方米，按100平方米/套换算，这可以提供562万套房屋。这一指标也是连续29个月保持上涨，相比波段低点的2012年4月，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

按照地产研究机构的数据，大量的库存造成的首先是去化率不断攀升，戴德梁行的数据显示，广州的去化周期已经逼近15个月警戒线。而北京如果以近一年每月9万套住宅的消化速度计算，消化现有库存也需要近17个月时间。

库存压顶，开发商的应对方法不多，最重要的莫过于让利消费者。位于广州城郊的奥园康威广场9月中旬开盘，毛坯售价为9500元/平方米，带装修售价为1.1万~1.2万元/平方米，相对于此前1.75万元/平方米的价格，让利幅度不可谓不大。受此影响，临近增城广园东板块的翡翠绿洲也举起了降价大旗，折后毛坯价格最低为8990元/平方米，与此前1.29万元/平方米的精装价格相比，单价下滑近4000元。

降价去化的故事不仅仅发生在市郊，“一向坚挺的市区项目也出现价格松动”。合富辉煌的研究报告显示，位于广州海珠区的万科派9月第三周向市场推出300套公寓，带装修均价为2.7万元/平方米，最低为2.55万元/平方米。这与此前3.3万元/平方米的吹风价相比，价格下行了近6000元。同样的情况在广州中心城区一些旧盘推新货中也有呈现。