地产资金瓶颈波及养老地产 “轻资产”受青睐

来源:地产中国网综合 2014-09-28 08:22:00

由“鼓励”向“优先”升级,社会资本在养老服务业中的角色定位越发凸显。

近日,国家发展改革委、民政部、财政部等10部门联合下发《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》(下称《通知》),强调新增健康与养老服务项目优先考虑社会资本。

“之前大都是‘鼓励和引导社会资本进入养老服务’等方面的内容,此次着重强调‘优先考虑’社会资本,除了说明之前社会资本进驻规模不够外,也说明了社会资本对于养老服务业的重要性。”9月23日,对外经贸大学保险学院副院长孙洁接受《华夏时报》记者采访时强调,此前,社会资本参与养老服务领域缺乏政策上的倾斜和优惠,此后,应会在税收减免、水电收费等方面出台一些新的政策,用来进一步激发社会资本的积极性。

而随着养老服务业供需矛盾愈演愈烈,与之相对应的资金缺口问题也已日渐突出。

遭遇资金链瓶颈

由“松绑”到“鼓励”,再由“鼓励”到“优先”,社会资本逐渐成为发展养老服务业的主角,但发展过程中的瓶颈也日渐凸显。

2012年以来,国家陆续推出多项养老产业政策及指导意见,并且针对相关政策下拨专项资金,用来支持吉林、山东等省份市场化养老服务产业的试点工作,而此类政策的加码在一定程度上激发了社会资本向养老服务业的投资热情,大批开发商、险企、中小规模产业运营商等纷纷成为养老服务项目的建设大军,其中以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中。

记者梳理资料发现,以保利万科、首创、今典为主的几大地产企业纷纷布局养老地产,同时,泰康人寿、新华保险、中国人寿、合众人寿等险企也分别在各地着手规划和建设养老社区项目,养老服务市场一度被视为香饽饽,引得“无数企业竞折腰”。

但时隔不过两年,开发成本高、融资渠道相对较少等因素日渐成为养老地产领域的瓶颈。

“面对当前的楼市现状,养老地产或将与普通地产开发商一样面临资金链断裂的危险。”9月23日,一业内人士接受《华夏时报》记者采访时强调,其中,险企跨界参与的养老地产项目面临的风险最大。

目前,中国的养老服务除福利性质的养老机构外,市场化养老地产项目主要有三种模式:仅出售服务不出售地产的养老项目、养老与地产结合的养老型房地产项目和与险资结合的养老社区项目。而险企参与的便是后者且项目大都是用保费注资,但由于近两年保险投资业绩不尽如人意,加上银行推出了具有竞争力的理财产品,导致大量未满期客户退保,险企资金链变得紧张,而险企参与的养老地产项目均尚处于建设阶段而无法产生现金流,部分险企为此深陷其中。

事实上,国家关于养老地产的政策还是一片空白,也没有养老地产这一土地性质,建设用地性质也成为阻碍该项目进展的最大瓶颈。

除此之外,记者从一参与了民营养老院项目的院长处获悉,用地难、运营难也是民营养老服务业面临的最大窘境。

“虽有政策要求各地把养老服务设施建设用地纳入土地总体规划和年度用地计划,指标优先保障养老用地,但事实上,地方政府都不愿意做赔本的买卖,因此,企业拿的养老用地也优惠不到哪去。”上述业内人士强调,高成本最终导致社会资本大都集中在高端养老地产、养老社区等豪华养老设施建设上。

上述业内人士预测,2016年到2017年间,第一批大规模参与养老服务业的企业将有部分倒掉。

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来源:地产中国网综合2014-09-28 08:22:00
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