·供应量环比大幅增加 豪宅调控政策再生变

·量涨价跌 豪宅市场现以价换量

·顶豪成交低迷，10万级顶豪再现零成交

【地产中国网·豪宅报告】在经历了7月的大幅下滑后，8月，高端市场开发商开始调整销售策略，以价换量迹象明显，而这一策略显然也起到了作用，当月高端成交量上涨54.8%。然而，随着高端市场供应量的陆续增加，其竞争也日益激烈，去库存再度成为各个项目的重中之重，更让其雪上加霜的是，政府对豪宅的调控政策似乎再度收紧。

据地产中国网联合中国房地产信息集团（简称CRIC）联合发布的《2014年8月北京豪宅市场报告》显示，8月，北京成交均价在4万元/平米以上的住宅项目共成交305套，环比上涨54.8%；成交面积为42573平米，环比上涨3%。

虽成交量上涨幅度可观，但当月市场成交均价却并未延续上月的坚挺。数据显示，8月，豪宅成交均价为52246.02元/平米，环比下跌13.6%。受此影响，当月高端住宅成交金额环比下跌11%，为22.24亿元。顶级豪宅市场方面，与上月相比显得较为冷清，最高成交均价为广渠金茂府的91049元/平米，10万以上顶豪出现零成交。

供应量增加 豪宅政策再收紧

在经历了7月的供应低潮后，8月豪宅放量有所回升。据北京房地产交易管理网公开的预售信息显示，8月，共有5个均价在4万元/平米以上的项目通过预售审批，分别为枫丹壹号、琨御府、利锦府、西山艺境和臻园，为市场新增供应764套，总面积达到200722.22平米，供应规模环比上月大幅增加。

事实上，今年以来，随着北京高端市场“4万元红线”正式解禁，市场供应量便逐月递增。据东汇置地统计，2013年1-12月，北京200平米以上新增商品房5018套，占全部新增供应量的5.77%；然而，2014年1-7月，200 平米以上新增商品房4583套，已接近2013全年新增数。据亚豪机构数据统计，2014年北京预计有7个顶级豪宅项目入市，数量创下北京近年之最，尤其是下半年，顶级豪宅扎堆入市的局面或将形成。

激增的供应量使得豪宅去库存问题日益严峻，北京龙湖营销总监王勐便曾对媒体坦言：“从今年豪宅市场的供应来看，比去年有大幅的提高。因为前两年的高价地在今明两年会集中入市，这个会影响到整个市场的供销关系。所以随着很多产品的入市，竞争会越来越激烈，豪宅产品也会越来越细分，企业得自己去找那一拨符合自己的客户 。”

更让市场雪上加霜的是近期政府对于高端市场调控基调的变化。在全国范围内限购松绑风潮的影响下，业界对北京高端市场限购放开呼声强烈。然而，政府之意似乎并不在此。9月9日，北京市政府常务会议新确定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。

“此次会议由‘高端有市场’转变为‘高端市场有调控’，对于高端市场的调控方向变化最大。此外，还明确提出将继续调控高端市场，加大税收、信贷调控力度，实行严格的限购政策，这无疑给高端市场泼了一盆冷水。” 亚豪机构市场总监郭毅分析表认为，在此政策影响下，单价4-6万元/平米的中端改善型市场销售将会继续放缓、库存压力加大。限购政策的继续执行，实际上锁定了未来豪宅市场的需求量，需求量的稳定将造成市场价格的同步稳定，那么2013年一些‘被豪宅’的地块将可能由于市场以及定价的风险，无法寻找到合理的入市时机。”

量涨价跌 豪宅市场现“以价换量”

从市场成交状况来看，随着“金九银十”的到来，8月豪宅市场成交量开始出现反弹。据统计，8月，北京共有27个均价在4万元/平米以上的住宅项目有成交记录，成交量为305套，环比上月的197套上涨54.8%；成交面积为42573平米，环比上涨3%。其中，从均价5万元/平米以上住宅的成交状况来看，当月成交量为132套，环比上月增加了16套，成交金额为13.3亿元，环比减少5.2亿元，占到当月高端市场成交的份额分别为43.3%和59.9%。

从具体项目的成交状况来看，当月，华润橡树湾与中国铁建国际城成交势头颇猛。其中，华润橡树湾当月成交99套，中国铁建国际城成交83套，分别占据TOP10前两名。而凭借着成交量上的优势，两项目的成交金额也同样分列第一、第二位，分别达到8.74亿元及2.75亿元。

在成交量“回暖”的同时，豪宅成交均价却出现了较大幅度的下滑。数据显示，在经历了7月的价格高峰后，8月豪宅成交均价再创近5个月新低，仅为52246.02元/平米，环比7月下跌13.6%，首次影响，当月市场成交金额也环比下跌11%，为22.24亿元。

对于豪宅市场出现的量涨价跌现象，易居中国分析师薛剑雄认为：“这是通过新的产品低价入市实现的，在‘金九银十’期间，豪宅供应量的加大会带来成交量的上涨，但这基本上是通过价格的低开来实现的。未来，随着豪宅供应量的加大，豪宅价格也会迎来新一轮调整。”

从顶级豪宅市场的表现来看，与上月相比，顶豪市场的表现显得较为冷清。最高成交均价为广渠金茂府的91049元/平米，10万以上顶豪则出现零成交。事实上，今年以来，顶级豪宅市场表现普遍欠佳，上半年10万级以上顶级豪宅的成交量仅为11套。

然而，尽管如此，个别项目却依然表现抢眼。以位居CBD核心区的首创·天禧为例，在6月15日开盘当日，该项目G系精装平层大宅共成交8套，均价达15万元/平米，登顶北京前7月4000万以上顶级豪宅销冠，目前项目在售房源不超过10套。业内人士分析认为，首创·天禧的热销具有不可复制性，这主要是由其地理位置的稀缺性决定的，这点从其客户群体特征便可显见，首创·天禧业主全部是超高净值人群，来自金融、建筑、贸易、实业等领域的上市公司董事局主席，以及一些大家族后人，他们的工作、生活、社交圈都在CBD核心区，离不开也戒不掉CBD，而这也正是该项目能够逆市获得稳定业绩的关键所在。