供应量增加 豪宅政策再收紧

在经历了7月的供应低潮后，8月豪宅放量有所回升。据北京房地产交易管理网公开的预售信息显示，8月，共有5个均价在4万元/平米以上的项目通过预售审批，分别为枫丹壹号、琨御府、利锦府、西山艺境和臻园，为市场新增供应764套，总面积达到200722.22平米，供应规模环比上月大幅增加。

事实上，今年以来，随着北京高端市场“4万元红线”正式解禁，市场供应量便逐月递增。据东汇置地统计，2013年1-12月，北京200平米以上新增商品房5018套，占全部新增供应量的5.77%；然而，2014年1-7月，200 平米以上新增商品房4583套，已接近2013全年新增数。据亚豪机构数据统计，2014年北京预计有7个顶级豪宅项目入市，数量创下北京近年之最，尤其是下半年，顶级豪宅扎堆入市的局面或将形成。

激增的供应量使得豪宅去库存问题日益严峻，北京龙湖营销总监王勐便曾对媒体坦言：“从今年豪宅市场的供应来看，比去年有大幅的提高。因为前两年的高价地在今明两年会集中入市，这个会影响到整个市场的供销关系。所以随着很多产品的入市，竞争会越来越激烈，豪宅产品也会越来越细分，企业得自己去找那一拨符合自己的客户 。”

更让市场雪上加霜的是近期政府对于高端市场调控基调的变化。在全国范围内限购松绑风潮的影响下，业界对北京高端市场限购放开呼声强烈。然而，政府之意似乎并不在此。9月9日，北京市政府常务会议新确定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。

“此次会议由‘高端有市场’转变为‘高端市场有调控’，对于高端市场的调控方向变化最大。此外，还明确提出将继续调控高端市场，加大税收、信贷调控力度，实行严格的限购政策，这无疑给高端市场泼了一盆冷水。” 亚豪机构市场总监郭毅分析表认为，在此政策影响下，单价4-6万元/平米的中端改善型市场销售将会继续放缓、库存压力加大。限购政策的继续执行，实际上锁定了未来豪宅市场的需求量，需求量的稳定将造成市场价格的同步稳定，那么2013年一些‘被豪宅’的地块将可能由于市场以及定价的风险，无法寻找到合理的入市时机。”