香港房企巨头新鸿基地产发展有限公司(00016.HK;以下简称新鸿基)在香港、内地分获的成绩单，注解了两地楼市的“炎”与“冰”。

在日前出炉的2013/2014财年数据中，新鸿基全年合约销售金额为277.78亿港元，离280亿港元销售目标尚有小步差距。这当中，新鸿基在香港大本营的表现超出预期，205.9亿港元的最终销售成绩高于190亿港元的目标值，但内地销售表现相对低迷，财年销售71.29亿港元，仅完成90亿港元销售目标的79%，同比2012/2013财年100亿港元的销售额下降近30%。

在现阶段，新鸿基并无意加大在内地的投资比例。新鸿基联席主席兼董事总经理郭炳江在业绩会中指出，未来公司会否继续在内地购地，决定于公司本身的卖楼速度。但接下来，新鸿基在内地的整体战略如何设定，会采取何种销售策略，会否以价换量等，截至发稿，时代周报记者未能从新鸿基方面获得回复。

内地销售步入“冰点”

“内地住宅市场无论是楼价还是成交量，在2013年均取得强劲增长，但在2014年初进入整固期，受银行按揭款收紧影响，交投显著下跌，”郭炳江用大环境的劣势来解释内地销售下滑的原因，在2014年上半年，内地一线城市的住宅物业楼价抗跌力较强，但二、三线城市出现较多楼价偏软的迹象。

具体而言，新鸿基2013/2014财年在内地的销售业务，主要来自其全资拥有的上海陆家嘴滨江凯旋门住宅、占70%权益的广州峻林第一期B住宅，以及占33.3%权益的广州天盈广场甲级写字楼。

相比已增加51%至31.03亿港元的内地租金收入，新鸿基在内地广为布局的高端豪宅，在近年限购、限贷环境下并不能独善其身脱离销售窘境。这是郭炳江并没有点透的话，而滨江凯旋门无疑是最好的言说者。

毗邻上海黄浦江畔，坐落于小陆家嘴的滨江凯旋门，是新鸿基在内地住宅的巅峰之作，也是故事性最为丰富的楼盘之一。2005年6月，新鸿基以31.85亿元的价格拿下上海潍坊新村地区顶级滨江地块，成交楼面地价高达20178元/平方米，在当时创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式之后的最高出让总价，是名符其实的地王项目。

在酝酿六七年之久后，滨江凯旋门缓缓入市，这个传说中房价会超过汤臣一品、成为上海房价冠军的楼盘，上市后价格却甘居人下，当时最低单价仅为9万元/平方米。

时代周报记者从第三方机构获得的楼盘成交数据来看，2012年3月正式开盘至今年9月16日，在31个月时间里，滨江凯旋门累计销售133套房源，斩获约34.35亿元的销售额，累计成交均价约11.8万元/平方米。该盘销售现呈逐年递减态势，其中2012年开盘后的10个月内实现销售17.81亿元，2013年全年销售11.29亿元，2014年至今的9个多月仅销售5.25亿元。此外，今年至今约10.92万元/平方米的销售均价，也低于2013年约12.42万元/平方米的均价水平。

新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪在接受媒体采访时坦言，上海高端楼盘的库存结构整体压力大，限购是最大问题.。

尽管新鸿基管理层对内地经济及楼市保持信心，但在其新透露的2014/2015财年320亿港元的销售目标中，香港区域要贡献250亿港元，销售占比为78%，而对内地销售的目标要求仅为70亿港元。

“自今年初出现一波降价探底后，香港楼市演绎了一场精彩的绝地反攻，近几个月，国际热钱重回香港，香港股价再创近几年新高，楼市亦价量齐涨，并有继续保持的态势，”有香港券商人士对时代周报记者说，反观内地楼市，下行趋势还是非常明显，新鸿基作出这样的安排也不足为奇。