冉学东:邯郸房地产危机折射三四线城市泡沫破裂

来源:地产中国网 2014-09-22 13:11:00

中国的房地产市场巨大的泡沫总有破灭的一天,而且逻辑很简单,就是经济增长不能支撑泡沫,这是四维宏观金融智库早就预料到了的,本智库曾经预料,中国的房地产破裂会有一个断裂线,这条线从温州到鄂尔多斯、再到常州、再到陕西神木,现在终于到了河北邯郸。

近日,河北省政府网站挂出消息,为加强对房地产业的引导,解决房地产企业目前遇到的困难和问题,近日,副市长武金良组织召开房地产开发企业座谈会。市建设局、规划局、房管局、国土局等部门负责人与会。会上,主城区13家 房地产开发企业代表结合实际,对当前邯郸市房地产开发市场形势、企业面临的规划建设、手续办理及投融资等困难及问题进行了讨论发言。

在危机面前,地方政府的反映还算积极,何必当初,到当年卖地疯狂的时候,大家都富到流油的时候,没人想到今天会付出多大的成本。理论上讲,此时所有的补救措施,都只能防止事态发展过于扩大,而不能根本上挽救危机,因为房地产的危机总体上来讲是债务危机,钱是最根本的,如果没钱,则一切挽救措施都只能起个暂时的作用。

新华网报道,针对河北省邯郸市金世纪、万聚、卓峰等开发商非法集资、还本付息困难引发集资户恐慌之事,当地政府部门初步摸排涉及金额达93亿元。邯郸市打击和处置非法集资领导小组负责人介绍,领导小组通过对主城区有项目的141家房地产企业摸排,发现32家企业存在非法集资和高息吸储行为,其中,已对风险较大的13家企业派驻工作组。

更为惊人的消息是,在巨大的债务和房子不能卖出去的情况下,许多房地产老板选择了跑路,邯郸公安机关对涉及非法集资的小额信贷、农业合作社等进行摸排,已立案79起,抓获犯罪嫌疑人94人,上网追逃43人。查封土地11宗、房产16处、已建和在建房地产项目5处、冻结7家公司的股权、查封铁矿1处等。

当2010年温州发生民间借贷资金链断裂,民营老板跑路风潮时,可能大多数人都没想到民间借贷的威力会如此之大。而事实上民间借贷正好是中国民营经济的跳动的心脏,如果这个心脏停止了跳动,则一系列危机就会尾随而至。

温州的危机演绎逻辑非常清晰,由于2008年华尔街金融危机,境外对中国出口产品的需求急剧收缩,中国的出口企业面临危机,这时候四万亿刺激出台,廉价资金让这些外贸企业暂时活了下来。但是此后由于货币发放过多,通货膨胀开始抬头,央行不得不收紧货币,利息抬升。这时候银行开始催贷,而民营企业已经把许多资金投入房地产和其他项目,他们的资金链断裂,而民间借贷的资金链跟着断裂,房地产市场出现危机,然后影响到几乎所有行业的持续萧条,这就是温州已经发生和正在演绎的故事。

此后这个在故事在鄂尔多斯和神木重演,只不过在他们那里是煤炭价格下跌,导致民间资金链断裂,最终危及房地产。

这次邯郸也不新鲜,只是他们的危机爆发点是钢铁行业的低迷,引发民间借贷资金链断裂,最后波及房地产。

民间集资然后催生房地产泡沫,这是中国三四线城市普遍的做法。媒体报道,从2006年开始,金世纪地产开始向内部员工以无抵押纯借贷形式融资,当时承诺的月息从2分到3.5分不等。卓峰房地产公司从7月1日开始停息,金世纪地产也在7月上旬贴出公告称停止支付投资人利息。

而随着金世纪地产开发的项目越来越多,其集资借贷的利息也越来越高,范围扩大到员工亲属和朋友。最开始只有投资500万以上才给月息3分,后来只要投资100万以上,月息就高达3分。而除了无抵押借贷外,金世纪地产还以商铺拍卖、商铺抵押等形式向投资者融资,其承诺的年回报率均在20%以上,合同期限为5年到10年不等。

卓峰房地产公司对外融资始于2011年下半年,主要渠道是内部员工集资、组建专门的集资小组向社会募集,融资规模大约16亿元,融资利息在2分至5分之间,涉及融资人数大约1万人。

从高杠杆的民间集资到房地产价格的泡沫,中国许多三四线城市房地产发展处于这样一种双重泡沫之中。这种饮鸩止渴的发展模式,源于政府最近几年行政化调控房地产的思路,对于房地产市场的调控,没有遵守供求规律,没有遵守市场机制,而是在不解决房地产固有问题的前提下,采取了行政化限购限贷的方式。这种行政化的限购限贷,虽然让银行在房地产泡沫中没有陷得太深,但是房地产巨大的暴利却吸引着开发商和各路人士,银行不贷款,好,我有的是办法,民间集资,这就在单纯的房地产价格泡沫之上叠加了金融高杠杆风险。

而政府由于贪恋巨大的土地财政,不在财政体制上下功夫进行解决,最终演化为目前的三四线城市房地产悬河。

而当新一届政府开始遵守市场规律和供求机制调控房地产泡沫时,时间已经来不及了。

如何解决三四线城市房地产危机,还要遵守市场规律,彻底接触限购和限贷,让市场机制说话。房地产危机本质上就是债务危机,那么如何还债是当务之急,也是治本之策。但是在现金危机和信用危机的情况下,债务危机很难解决,必须抱着冲破千难万险的决心。

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冉学东:邯郸房地产危机折射三四线城市泡沫破裂
来源:地产中国网2014-09-22 13:11:00
中国的房地产市场巨大的泡沫总有破灭的一天,而且逻辑很简单,就是经济增长不能支撑泡沫,这是四维宏观金融智库早就预料到了的,本智库曾经预料,中国的房地产破裂会有一个断裂线,这条线从温州到鄂尔多斯、再到常州、再到陕西神木,现在终于到了河北邯郸。
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