朔州:房地产市场分析

来源:地产中国网 2014-09-20 20:57:00

  房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业,能够直接或间接引导和影响经济的速度、质量和效益。十年来,朔州市房地产的投资规模从2003年的2.6亿元迅速扩大到2013年的90.2亿元,是10年前的34.8倍,年均增长42. 7%,十年投资总规模达到235.9亿元,平均每年投资额超过23亿元。特别在“十二五”时期进入房地产发展的黄金时期,仅三年时间投资总规模达到160.8亿元,是“十一五” 时期五年投资总规模(64.9亿元)的2.5倍。但是,今年以来,在国内经济运行整体趋缓、房地产市场“降”声一片的背景下,朔州市房地产开发企业出现了前所未有的资金紧张,拿地减少,开工放缓,库存增加,投资增速大幅回落局面。
  一、1-7月房地产市场运行情况
  (一)房地产开发投资大幅回落
  1-7月,朔州市房地产开发投资完成41.9亿元,同比增长-2.6%,增幅比上年同期回落52.6个百分点,比全省平均水平低12.4个百分点。其中,住宅投资完成30.9亿元,同比增长-1.0%,增幅比上年同期回落80.0个百分点。在住宅投资中:90平方米以下投资完成7.1亿元,同比增长-11.5%,增幅比上年同期回落195. 7个百分点;144平方米以上投资完成1.5亿元,同比增长-78. 5%,增幅比上年同期回落362.9个百分点。
  (二)房屋施工面积持续回落
  1-7月,朔州市房地产开发项目房屋施工面积740.2万平方米,同比增长1.4%,增幅比上年同期回落34.5个百分点,其中住宅施工面积540.6万平方米,同比增长5.5%,增幅比上年同期回落26.7个百分点。房屋新开工面积107.6万平方米,同比下降57.1%,增幅比上年同期回落111.1个百分点,其中住宅新开工面积87.7万平方米,同比下降46.8%,增幅比上年同期回落101.2个百分点。
  (三)商品房销售继续回落
  1-7月,朔州市商品房销售面积68.8万平方米,同比增长8.1%,增幅比上年同期回落26.4个百分点,其中住宅销售面积57.4万平方米,同比增长15.3%,增幅比上年同期回落10.1个百分点。商品房销售额20.7亿元,同比增长12.9%,增幅比上年同期回落10.1个百分点,其中住宅销售额15.9亿元 ,同比增长16.3%,增幅比上年同期回落28.2个百分点。
  (四)土地市场极其冷清,成交量同比跌九成
  1-7月份,朔州市房地产开发企业土地购置面积4.56万平方米,同比下降93.40%,增幅比上年同期回落212.70个百分点;土地成交价款0.77亿元,同比下降93.69%,增幅比上年同期回落358.79个百分点。
  (五)房地产开发资金来源不足
  截止7月底,朔州市房地产开发企业本年实际到位资金合计48.2亿元,同比增长1.2%,增幅比上年同期回落4.4个百分点。其中:上年末结余资金7.4亿元,增长-20.6%,增幅比上年同期回落21.4个百分点;国内贷款2.4亿元,增长29.6%,增幅比上年同期回落8.2个百分点;定金及预收款8.5亿元,增长10.9%,增幅比上年同期回落19.3个百分点。
  二、近期房地产市场变化的原因分析
  综合分析今年房地产市场调整,主要有三个原因。
  (一)金融环境明显趋紧。国家货币政策继续保持稳定,银根收紧,因此,房地产所面临的宽松环境开始发生根本性变化,而房地产业是资金密集型产业,融资难成为房地产行业面临的首要问题,而且这种情况短时间不会发生根本性的改变。
  (二)购房者观望心理作用明显。近几年房地产市场的繁荣,购房者已经逐渐成熟,而且随着一线、二线房价下跌,房地产市场降温,房价下降是大多数人的预期心理,购房者买涨不跌,在市场趋势不明朗时,观望是大多数人的选择。
  (三)房屋买方市场已经形成。我市房地产经过几年的高速发展,大量房源进入市场,加之保障房建设步伐的加快,一大批低收入的家庭的购房需求已经得到了满足,中高收入者刚性需求早已满足,信息的便捷,使投机房产获利的空间逐渐变小,市场悄然发生改变,由卖方市场演变成买方市场。
  三、促进房地产开发业稳定健康发展的几点建议
  (一)积极稳妥推进新型城镇化建设
  要以人的城镇化为核心,有序推进农业转移人口市民化,积极稳妥扎实推进新型城镇化;要着力优化城镇化布局和形态,做大做强一批区域中心城市,全面推进县城建设,推动城市和小城镇协调发展,为房地产开发业健康发展提供基础。
  (二)加快推进保障性安居工程建设
  加快推进保障性安居工程建设,不仅有利于保障和改善民生,促进社会和谐,而且有利于保持经济平稳较快发展,甚至还是当前加强房地产市场调控,促进房地产市场健康,稳定房价的重要政策措施。一是要加大租赁型保障房建设力度,坚持以租为主、保租控售,满足城镇住房困难家庭多元化的保障需求;二是要加快推进棚户区改造,提升居民生活质量,改善城市整体面貌;三是要优化住房供应结构,切实增加普通商品房供应,满足有效刚性居住需求。
  (三)房地产企业应赶快调整策略,多卖房,降价促销,回笼资金,以防资金链断裂。近几年许多房地产商赚得盆满钵满,并不是因为其判断正确,如果没有宽松的货币政策房地产商是不可能赚那么多的。大部分房地产商是在跟风,并没有准确的市场预测能力,政策已经调整,房地产企业仍守着以前只赚不赔的心理,资金断裂也只是时间问题。
  来源:朔州市统计局
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十年来,朔州市房地产的投资规模从2003年的2.6亿元迅速扩大到2013年的90.2亿元,是10年前的34.8倍,年均增长42. 7%,十年投资总规模达到235.9亿元,平均每年投资额超过23亿元。特别在“十二五”时期进入房地产发展的黄金时期,仅三年时间投资总规模达到160.8亿元,是“十一五” 时期五年投资总规模(64.9亿元)的2.5倍。
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