“对于企业来说，能否快速的跟着市场走很重要。调控后很长一段时间，中高端项目中跑得快的，是那些及时降低身段的。”一位资深分析师表示。

但是，在经历近4年时间的搏杀后，中高端产品似乎又开始陷入新的僵局，市场再次期待能够率先破局的创新者。

“在相似的主力面积、户型以及资源下，楼盘不可避免的产生直接竞争，愈演愈烈，甚至从客群定位、媒体推广、渠道拓展等，都有着同质化的迹象。”某中高端项目的营销负责人称，很多时候，把一个项目团队的打法照搬全抄的放在另一个项目，都丝毫不会出错。

事实上，同质化的竞争对区域、对各个项目本身都有着严重的挫伤。“一旦产品同质化，毋庸置疑，带来的会是价格战；但降价容易，未来想恢复就困难了。购房者在接受降价认知后，就会要求更大力度的降价，这对于项目而言，会是毁灭性的。”一位不愿具名的地产人士一阵见血的指出。

那么，在限购政策完全解除、更多利好稳步释放的形势下，中高端市场会否扭转当下同质化局面？在左手降门槛跑量、右手保定位稳去化两难选择中，又会做出何种选择？

低门槛带来低认知 品牌圈层效应减弱

“即便是同一个项目，好卖的是中小户型，大户型仍面临去化缓慢的问题。”一位在太湖新城多个项目做过销售的人士告诉记者，虽然降低门槛为中高端项目带来了较快去化，但没能根本改变大户型的销售缓慢，甚至一些项目由于门槛降低，有价格下调及配套更改的现象，引发先期业主“维权”，反而伤害了品牌和口碑。

其实，越是高端产品，客户对品牌的信任度和忠实度越高。例如，绿城在长三角区域的财富人士中，口碑甚佳，曾经有不少“绿粉”跟随绿城的产品进行升级改善；银城地产在无锡打造了山语银城后，赞誉度较高，随后的京梁合及天元世家中，由老业主升级置业或者推荐置业的比例非常高。

“原先中高端定位的产品降低门槛后，就会在市场上形成中低端认知，未来想要恢复，并非一朝一夕。”一位市场分析人士指出。

 确实，以渔港路板块的金丰观湖铂庭为例，在2012年，该项目曾打出直降60万的信息，但市场反应平平，到了2013年12月开始封盘不售。有业内人士分析，该项目定位高端，先期推出的产品以联排、叠加、双拼别墅为主，在遭遇调控后，没能很好的做出适应市场且符合项目定位的调整，反而匆忙的降价，以至于破坏了起原有高端属性，陷入困境，即便是后市重新入市，也会面临较大问题。

拥有核心竞争力产品 淡市市场占有率仍旧明显

虽然价格杠杆以及门槛设置短期来看，对产品去化有很大的助力，但是在同样降低门槛后，有核心竞争力的产品售价和去化方面占据优势。

绿城作为较早进驻太湖新城的品牌房企，经历5年的开发后，其玉兰花园高端定位已经深入人心。虽然为了适应限购后的市场，在价格和面积做了调整，但11000-14000元/平方米的售价依然保持较高定位；去化上，据无锡房地产市场网数据显示，近30天（截至2014年9月18日）去化91套，共12801平方米，套均面积约达141平方米。

 而区域内价格属于筑底水平的观山名筑，目前的售价6088元/平方米起，但近30天内，去化仅在50套，共5633平方米，套均面积112平方米。

从两者来看，观山名筑尽管价格偏低，但去化套数和户型仍然远差于绿城玉兰花园。

“由此可见，真正拥有核心竞争力的产品，即便到了淡市，它依旧拥有高于其它项目的溢价能力以及市场表现力。”无锡同策咨询市场部总监徐淳劼称。

市场回归在即 中高端破局需精准定位

随着调控政策松绑、限购政策解除，可以预见的是，楼市将再度回归。近期，无锡更是释放出公积金贷款放宽的信号，成为信贷方面松动的前兆。那么，在众多利好回归后，中高端市场会如何发展？各个项目会否打破同质化困局，回归核心竞争力的塑造？  

“目前，中高端市场的重要压力还是来自于高库存！”徐淳劼认为，即便下半年楼市利好继续叠加，中高端项目依然难改低门槛的现状，继续会较长产品线的拼杀。

据他分析，首先是政策落地后，市场反应具有滞后性，而开发商也不可能立即调整枪头，完全转向中大户型产品，需要有个击鼓传花的过程；其次，目前无锡中大户型的存量偏多，置业结构中改善客群却并不占据优势；再次，无锡本地市民由于拆迁保障，拥有较高的房产，向改善转化的动力偏弱。因此，改善需求的释放量和速度并不会有立竿见影的改变，中高端市场即便因政策回暖，房企仍会专注于去库存，利用价格杠杆加速去化。

不过，从长期来看，中高端回归精准定位、回归核心产品力的仍是大趋势。

“中高端产品的客群多为改善型客户。由于这些客群已经有过一次甚至几次的置业经历，已经是房企品牌、楼盘品质、地段、配套都有深入了解的‘研究生’，开发商扔想以价格来作为吸引点，就会显得单薄。”一位品牌房企的内部人士认为，中高端项目只有精准定位后，塑造核心产品力，才能打动越来越专业的购房者。