无锡自2014年4月22日之后，接二连三，无锡出台了一系列的救市政策，让人眼花缭乱。2014年4月22日，无锡宣布购买户均建筑面积达60平方米以上的房屋，便准予落户。7月25日，无锡取消90平方米以上住房的限购政策。在金九开始之前，即8月30日，更是宣布无锡正式取消所有户型的限购。然而这一系列的的救市组合拳并没有让无锡楼市迅速走出低谷，降价阴霾长久不散。金九首周，更是出现了成交量低于八月的情况，虽然现在市场已逐步升温，但假回暖之说依然充斥着许多网站的头条。就“金九银十”楼市走向的问题可谓是众说纷纭。对于此，新浪乐居很有幸地采访到克而瑞无锡高级分析师刘烨，请她为我们详细分析了无锡楼市。

  升温开始 发展利好

  就房地产成交量从当初的低于8月成交到如今的逐渐回暖这一现象，有人说是“真升温”，也有人说是“假回暖”，克而瑞无锡高级分析师刘烨认为：“其实目前市场成交数据层面确实呈现回暖迹象，进入下半年日均成交量就有近25%左右的增幅。前成交量的增长主要有两方面的原因，一方面是因为7月底限购放开，政策大环境利好，购房热情提升，加上短期内被限制的大面积线下合同放松限购后集中备案的结果；另一方面是因为开发商上半年业绩完成量明显不够，下半年借助限购放松的大好时机加大“以价换量”的步伐，现有房源降价和新开房源低价的项目不在少数，从8月商品住宅均价降至7500元/平左右就能看出。因此从现在意义上来说无锡“真升温”虽并未得到确认，但是基于前期的市场规律，这是升温的一个开始，利好的政策环境与较低的价格起点都将让市场未来发展向好面更大。”

  无锡被限购误伤 放松限购是必然

  而对于密集的政策出台，刘烨认为：“其实从年初的时候我们房价点评网的首席分析师王新科就已经判断说无锡取消限购势在必行，而政府也是早就有意愿放松限购，只是迫于“枪打出头鸟”不敢第一个正式颁布文件，等到7月的时候南宁、苏州、济南、武汉陆续取消后，无锡才正式发布放松限购的消息。而政府这么迫切的需要放松限购主要是由于，无锡整体经济对房地产依赖程度不高，整体房价水平和其他限购城市相比也处于低位，而且限购的3年多时间里，由于房地产整体销售额增长受到限制，无锡的城市经济增速也受到了影响，尤其是市区的经济贡献率逐年下滑，这应该都和限购对房地产的打压有关。因此，就无锡的人均收入水平和房地产整体供求的平衡上来讲，无锡纯属被限购误伤的城市，密集的政策出台应该可以理解成地方政府已经比较着急，希望通过放松限购来调和房地产低迷和老百姓高收入的矛盾。”

  结构调整 带动价格上行

  面对无锡政府打出的这一套救市组合拳，楼市表面上波澜不惊，实际却波涛暗涌，就救市对市场的影响都体现在哪些方面刘烨给我们进行了深入的分析。她认为：“从08年金融危机，政府推出4万亿投资救市，无锡商品住宅成交量09年环比上涨达135%；11年限购，12年法定准备金两次下调，无锡落户门槛降至70平米，成交量环比上涨60%，由此看出无锡市场对政策的反应度是极其敏感的，按此规律救市，势必会带来市场回暖。但是通常都是去化量先行，价格就目前需求方的态度来看，依然是购房者最关注的因素，因此“以价换量”还得维持一段较长的时间，价格才会有明显的变动。作为限购取消的主力对象—改善房源的需求者，追求高品质是他们首要考虑的因素，因此市场的价格有可能先从改善放量中高端物业成交占比提升上来体现，因此成交量增长先行，价格在结构调整下带动上行我认为是未来市场最有可能的发展路径。”

  新的救市政策出台完全是有可能的

  而在金九银十接下去的这段时间里，刘烨认为：“在房价稳定的情况下，未来利好的政策细则还是有可能继续出台。因为今年以来，从落户门槛降至60平米，到取消90平米以上限购，到取消全部房源限购，到公积金夫妻双方最高贷款额度提升至60万元来看，无锡地方政府“救市”的态度是积极的，因此不排除未来可能还会出台相关的刺激政策；而且近期也有传言农行已开始放松限贷，无锡对于精装修房源的购房者给予契税补贴，虽然这些都还未被确然，但是业内已经有一些实际的操作案例发生，而且取消限购也是从传言开始，因此，出台新的救市政策完全是有可能的。”

  市场已开始恢复 未来必定反弹

  对于今后市场信心能否得到有效恢复以及无锡楼市又会将走向何方，刘烨认为：“从目前成交量上涨，开盘热度增高去化率上涨以及各大案场的客户到访量提升就可以看出，目前市场信心已经处于恢复状态，而且在低价和政策放松的双重利好下， 我们认为其实现在应该是购房的最好时机；无锡虽然之前受限购影响严重，但在无锡价格虚高、收入与房价不匹配、房贷坏账太多等威胁房地产健康发展的问题都不存在，只要政策不影响，中国人买房置业的传统观念不变，市场无论如何不会变的更坏，现在作为一个低谷未来必定反弹。”