大虹桥列入商业中心 解析上海城市商圈大扩容

来源:地产中国网综合 2014-09-17 15:48:00

在政策层面与市中心成熟商圈并列的虹桥商务区商业中心,透射出区域格局怎样的变迁?

日前,《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》正式对外发布,上海规划形成15个市级商业中心,而在近期规划形成的13个市级商业中心中,虹桥商务区商业中心赫然在列;远期规划的商业中心,则为大宁商业中心与真如商业中心。这也意味着,区域发展提速的虹桥商务区,其商业中心正在成为与南京西路、淮海中路等知名商圈并列的市级商业发展重心。

对此,《东地产财经周刊》(微信号:dongdichan)专访业内专家学者、开发商代表,深入解读大虹桥区域发展前景。

作为上海重点建设的国家级商务区,大虹桥的商务中心、商业中心、会展中心等旗舰载体,将会给区域带来怎样的变化??

王德培:大虹桥商务区规模宏大、样式繁多、建设提速,愈加成为下一波经济旋风的“风眼”。首先,大虹桥商务区体量庞大,有的建筑达到世界之最。其次,业态多元化,契合城市走向综合化的总体趋势。如果要在全国新城建设中比规模、比功能、比样式、比进度,大虹桥显然拔得头筹。正是基于此,大虹桥将产生空前的聚集力、爆发力、引领力。

李凡:虹桥商务核心区未来商办面积将超过555万平方米,将成为上海西区最大的商务办公区域,目前已经确定入驻有阿里巴巴、壳牌、罗氏医药等知名企业入住,未来导入的人群和定位相对较高,而这些人群未来亟须高品质的居住社区,这将大幅度增加虹桥区域内商品住宅的需求。总投资230亿的国家会展中心今年9月即将举行首展,明年的上海车展也将从新国际博览中心转移到国家会展中心。而“冰雪城”规划的落地未来将形成“东有迪士尼,西有冰雪城”的格局,随着利好信息频出,也将会给整个大虹桥带来正面的推动作用,拉动服务业的发展。必定吸引更多的精英人士入驻,住宅前景极为乐观。

随着虹桥商务区一些功能性项目陆陆续投入运营。您认为,这是否会为虹桥区域带来更多的人口导入?对周边区域住宅市场影响如何?

华伟:虹桥商务区的发展一定会迅速成长。虹桥商务区实际上是为上海整个多中心地区提供一个综合服务平台。虹桥交通枢纽为上海和外部交通成本极大压缩提供了公共平台,它实际上就是为佘山,为陆家嘴,为我们上海中高端的商务区提供一个节约时间,节约成本的公共平台。所以说这个平台用的越多,上海其它地方的成长也就越快。有了它,我们上海住宅的规模和体量将会有进一步的扩大,虹桥商务区一定会随着上海的水涨而船高。

李战军:虹桥商务区的特色主要是交通功能,在虹桥,聚集了所有现代支持的交通工具,除了大轮船以外。因此虹桥商务区是一个人口快速导入,又快速导出的地区。在这么一个地区,如果沉淀了大量的办公楼、居民区、企业和企业的从业者的话,它会和交通的大流量功能发生对冲。虹桥枢纽是一个持续性的高容量,会展中心可能是一个礼拜开一次或几天,平时可能是闭门谢客的,一旦开启,很容易造成交通瘫痪。

李凡:肯定会带动住宅需求,至2020年虹桥综合交通枢纽将有4亿人吞吐量,再加虹桥商务区庞大的高端商务人群,未来大虹桥地区常住人口将达到53万,都需要相匹配的高尚居住区,而大虹桥核心区住宅的比例不足5%,属极度稀缺,难以满足如此高的需求。

虹桥商务区,已有不少在建楼盘项目,比如今年10月即将开盘的仁恒西郊花园。您是如何看待这片区域内商品房的发展的?

华伟:对于上海本地人来说,只要到了虹桥,就能和全世界的人对接,省了很多力气。所以这样公共性的商务平台,它会得到很快的成长。新的模式业态和理念一定会产生,它不是和传统形成竞争,而是形成一种新的创新模式。只要国家展览中心成立,这种第三种居住模式就一定会存在。既然有人员来居住,那么顺带会产生一些商务和消费。那么这些商务和消费会继续影响周边服务产业的发展。对于西虹桥商务区来说,非常适合半商务,半居住的模式。设一个办事处,工作一年或半年,那是非常适合的。

李战军:商业地产一定要有成熟的办公和大量的人口集聚后才能办成,酒店式公寓未来是需要的,但是在大面积会展中心刚刚成立的时候,它要被市场逐步地认识。只有当会展的功能逐步发挥作用的时候,周边建设一些酒店式公寓才是可行的。

李凡:大虹桥区域已公认为上海经济增长引擎,而在仁恒西郊花园周边,目前已有8所国际学校、在建中的国际医疗中心、以及随着在建中的17号线的通车,徐盈路也将规划有一个52万平方米大型地铁上盖商业中心等,可谓配套设施十分齐全,将给未来总部基地、大虹桥核心区工作的精英人士提供全面的衣食住行、教育、医疗等完善的生活配套。未来这里不仅有仁恒西郊花园,后期将会吸引更多大牌开发商的进驻。

从产品本身来说,这次产品是仁恒在原有雅苑系列的基础上再次升级之作,首先在空间规划上,西郊花园的栋距近百米;容积率上,整盘1.8的容积率,也体现仁恒追求更舒适的新加坡花园城市生活方式。同时西郊花园拥有近6000平方米的专属会所,汇聚恒温游泳池、篮球场、羽毛球场、健身房、室内儿童乐园、阅览室、乒乓球场等运动休闲设施,打造社区文化中心。

在景观设计上,规划了更多的花园和人文交流的绿地公园,无不体现温暖、精致、人性化的社区氛围,传递着仁恒国际化社区的居住品位和视野。

在品质打造上不但秉承了仁恒21年精装工艺,更追求绿色低碳的生活,本次西郊花园所有房型均配备了全热交换及pm2.5净化系统,力求给业主从生活便捷、视觉享受到绿色健康全方位的高品质居住体验。

(来源:东地产财经周刊)

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