借力红星家居号召力

到商业地产过剩的城市开发商业地产，这是一桩赔本的买卖吗？

“红星地产突破当下常规城市综合体单一的Shopping Mall模式，创造出符合未来城市消费趋势的双Mall模式—家居Mall、商业Mall与高端写字楼、星级酒店和SOHO公寓等丰富业态相结合，打造涵盖购物、生活、办公为一体的多元化高端城市功能综合体。”红星地产的相关负责人告诉时代周报记者。

以上海浦江红星国际广场为例，这个项目2013年6月29日开盘，占地10万平方米，总建筑面积27万平方米，整体由红星美凯龙家居Mall、SOHO公寓以及独栋办公楼三个部分组成。其中，后两者对外销售：公寓房源面积48平方米—133平方米不等，单价在1.8万/平方米—2万/平方米之间；独栋办公楼面积500-2000平方米，价格在3万/平方米—3.7万/平方米之间。

“通常，地方政府会把一个城市综合体的容积率规划到3或者4以上，而商业的容积率最多只有2，这就意味着，整个项目中至少有一半是公寓或办公楼。”罗昌荣说，“对于红星而言，他们的综合体，经营不善不是问题，但销售不好就麻烦了。”

其实，不止红星地产，商业运营几乎是国内所有商业地产开发商的短板。更主要的利润其实来自商业地产开发商的物业销售。比如，据上海浦江红星国际广场SOHO公寓的负责人透露，该项目开盘时推出140套房源，而当天就有300组客户到场，有的甚至通宵排队购房，去化率达到九成。

“‘非正规军’，即业外资本进入商业地产掘金的现象较为普遍。为降低风险，避免正面交锋，红星美凯龙除了主打家居建材这一品牌外，在拿地布局方面也多有考虑，一般在三四线城市以及拿地成本相对低，且人口总量大、消费能力强的地级市等，从而保障盈利。”9月12日，中投顾问项目总监朱文嘉在接受时代周报记者采访时表示。

“红星的商铺在几个城市卖得都还可以，但确实，它不擅长运营百货和购物中心，做起来不像做家居卖场那么有底子。”一位地产公司商业部负责人告诉时代周报记者，“但事实上，中国的商业地产开发商基本上都不太懂商业运营，比起那些完全没有商业运营经验的开发商，红星拥有经营家居卖场的经验，而且，红星美凯龙的品牌也具有强大的号召力。”

不久前，红星地产总裁谌俊宇直言不讳地指出，“红星商业的模式基本和万达模式一样”。

据时代周报记者了解，红星商业的城市综合体项目除了添加红星美凯龙“起家”的家居卖场外，城市综合体其余配套项目基本是复制了万达广场的“万达模式”—如万达广场一般会有配套的万达影城，而红星商业方面也在不久前与四川省电影公司正式签订合作协议，“打造”自有影院品牌红星太平洋影城。

但是，在一些业内人士看来，红星在综合体开发上还采用了有别于万达的模式，后者依靠重资产投资，而红星走轻资产路线。

“所谓轻资产模式，这类似于酒店管理公司的运作方式，比如，红星参与开发一个综合体项目，他们往往是与当地的龙头开发商合作，自己出少部分资金，甚至不出钱，同时，利用红星美凯龙的品牌和客户资源，操盘整个项目、进行商业定位、招租甚至管理，并参与后期的利润分成。”在罗昌荣看来，这种方式使得红星的双Mall迅速扩张，同时，也不会为它制造太大的资金压力。

前期资金投入不多，后期物业销售给力，这似乎是红星商业蓝图的支点。但不能忽视的一个潜在的问题是，目前二、三线城市商业地产过剩现象初现，谁来消化那些招不到商的商业地产？

（来源：时代周报）