指望不上的刚需

“整体市场供大于求的形势已经确立。”中原地产首席分析师张大伟表示，过去两三年，我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明，“去库存”将成为很多地方的难题。

今年5-6月，住建部部长陈政高曾赴中西部多个省份调研并座谈，其在座谈中曾对当前房地产市场做出“供大于求”的定性。7月11日，陈政高召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会，再次提出“千方百计消化库存”的要求。

但经过快速扩张的“黄金时代”，对于当下的房地产市场而言，去库存并非易事。张大伟指出，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限。其中，部分二三线城市增长过快，需求已被透支。

张大伟指出，一线城市供不应求的基本面没有改变，但由于房价基数较高，一定程度上背离了市场购买力，因此去化速度不快；而在二三线城市以及不少四线城市，供大于求的形势明显，不仅成交量难以回升，房价也停滞不前。

近期，房地产市场出现阶段性利好。一方面，在一些库存压力较大的城市，房企折扣力度加大；另一方面，非一线城市几乎全面放松限购，部分城市的信贷政策也有所放松。但从市场成交来看，其对需求入市的拉动并不明显。

中原地产研究中心的统计显示，9月前14天，全国54个主要城市合计住宅签约83349套，环比8月同期基本持平。其中，二线城市的利好政策被消化后，成交量不涨反降。传统的“金九”成色明显不足。

张大伟表示，虽然楼市及信贷政策均有松动趋势，但显然力度和速度均受到控制。渐进式的放松对市场心理的恢复效果也是有限的，市场复苏所持续的时间也依赖后继信贷的支持。他强调，除非出现信贷政策的实质性放松，或类似“四万亿”的投资政策出台，否则房地产市场难以真正复苏。

专家认为，尽管从长远来看，城镇化将释放一部分需求，但就当前城市资源分配不均、产业支撑不足、城镇化配套改革措施未出的现状而言，刚需在很大程度上是被夸大的，短期内难以大规模释放。

国家统计局的最新数据显示，自2012年4月以来，全国商品房待售面积连续29个月保持上涨。近两年以来，全国商品房整体库存上涨了86.4%，近乎翻倍。中国证券报记者采访发现，有些地方的部分新建住宅和“小产权房”并未纳入到统计范畴，加之各类保障性住房吸纳了相当部分需求，市场的真实库存有可能更加庞大。

分析人士指出，尽管房地产投资热情不断下滑，但在之前的投资惯性作用下，库存正逼近历史高点。即便市场成交量抬头，但供大于求的格局已然确立。在这种背景下，房地产市场的回暖速度势必有限，低速运行将成常态。