原标题：城市运营模式亟待突破 房企或迎来新机遇

【地产中国网•特别报道】伴随着城化进程的不断演进及新型城镇化建设浪潮的席卷而来，“城市运营商”一词开始在中国房地产界蓬勃蔓延，一些嗅觉灵敏的房企已着手向这一领域转型，并设局布点。

然而，过去30年，中国城市的发展，尤其是新区建设，均由政府主导，且同质化较为严重。一位业内人士指出，“在这种情况下，企业能发挥的空间并不是很大，而且存在着较大的风险，其中，最大的风险在于地方政府换届可能会带来重点发展区域的变化，导致一些新区的发展可能会放缓甚至被放弃，这样一来，企业前期的投资可能就无法收回。”

好在于，中国政府已意识到这一问题的严重性。近日，在“第十八届投洽会”上，国务院副总理汪洋指出，中国政府将推动开发区由追求速度向追求质量转变、由政府主导向市场主导转变、由同质竞争向差异化发展转变、由硬环境见长向软环境取胜转变，使开发区成为构建开放型经济新体制的“探路者”和培育产业竞争新优势的“排头兵”。

此外，随着新型城镇化的推进，房企亦在纷纷转型“城市运营商”。但要真正蜕变成为一个城市运营商，并非那么简单。不少企业老总向地产中国网表示表示，城市运营商并不是任何企业都能做到的，首先必须有响当当的品牌作为支撑，需要有信誉、有经营范围、有资源。同时，更需要有政府的支持，在运营的过程中能够跟土地、规划、计委、市政等部门进行相应的协调。城市运营商要啃一般企业不愿意啃的硬骨头，也正是这种特性决定了城市运营商不是纯粹的企业。

正因为如此，地产中国网联合全联房地产商会将于近期重磅打造“首届中国城市（镇）运营商大会暨2014中国城市（镇）运营商百强推介活动”，以在新型城镇化即将大力推行之际，厘清企业良莠，树立城市镇运营的样本。

城市运营旧模式亟待突破

众所周知，中国城镇化率愈演愈烈，但在过去30年中，基本上走的是资源粗放利用、高耗能、不注重环境保护以及政府主导的路径。

“中国经济持续增长这么多年，成为世界最大的经济体，主要原因并不仅仅在于中国的市场化过程，而在于政府和企业的双重作用推动，这是中国经济区别于世界其他国家的一个根本性规律。”中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁指出：“促进中国经济增长三个最大的低成本要素就是劳动力、土地和环境，正是政府利益驱动导致了城市发展模式演变成一种中国经济增长和中国经营城市的规律，而这种规律几乎不可逆转，导致目前城市运营以及房地产的发展困局。”

李铁举例说，“我们调研了无数城市，见了很多市长，发现地方政府最关心的只有三件事情，一是如何确保财政预算内的收入增长，即如何通过税收解决政府每年的基本运转；二是怎样实现政治工程，这更多是用土地创收来解决开发性收入；三是招商引资，全国各地政府都在不遗余力的招商引资，提出各种五花八门的新区建设目标。”

国研中心副主任韩俊也指出，现在城市与城市之间的关系不是协同发展一体化合作，而是变成了竞争对立。“那么怎样在招商引资的激烈竞争当中取得成功，全国各地最大的表现就是通过降低招商引资成本来降低企业成本，所以尽管中央政府制定了一系列严格控制土地出让的规定，各地依旧在土地问题上为招商引资做出了最大的让步。”

各地政府都在通过压低价格来获取投资机会，那么形成这种投资驱动的支撑在哪里？就此，李铁指出，地方政府财政是解决不了的，所以一定是通过房地产开发来弥补。开发房地产意味着会有更多的土地出让，巨大的土地财政收入既可以弥补招商引资的亏空，又可以解决一大部分基础设施建设和发展问题，公共福利的文章就可以做得很漂亮。这种开发模式不仅存在于大城市，甚至小县城都是如此，这成了整个国家层面的问题。

同时，也有专家指出，中国政府基层官员只有两年到三年的任期，大城市也不过四五年任期，而每届政府都要干新事，上届政府如果已经在这块地上完成了招商引资和开发，下届政府就会去开新地建新的房地产项目，并且不仅要和上届政府有相同的空间开发水平甚至还要超出上届政府，导致的结果就是城市摊子越铺越大，基础设施建设支出压力陡增，地方债务大幅度上升，粗放型发展模式成为城市发展基本规则。

国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部部长侯永志指出，如果中小城市按照这种发展模式继续下去的话，未来的房地产开发成本一定会越来越高，而且其销售的范围、需求的支撑一定会越来越低，房地产一定会遭遇困难。

新型城镇化下的新机遇

正因为旧的城镇化难以持续，因此，新型城镇化建设应运而生，也将成为中国经济转型和发展的主要手段，被视为未来五年乃至十年的重大政策红利。

侯永志认为，新型城镇化不是再是简单的造城运动，“产业”和“就业”平衡才是可持续发展的长远之计。但是，按照国外城市化经验，城市化率每增加一个百分点，就意味着1400万人要进入城镇生活，其中有近70%的人需要就业。经济学家林毅夫表示：“劳动力从农村转移到城市，这部分人一定需要住房，对房产的需求一定会越累越大。”这是开发商所拥有的机遇。

而伴随新型城镇化的推进、纯住宅地产触碰天花板，巨大的机遇与挑战面前，大批的房企开发商谋求转型，在探索的道路上，谁能真正成为城市运营商？

实际上，房地产企业转型迫在眉睫，而复合型地产以及产业园区开发或将领跑这一场转型突围。上述业内人士指出，“只拥有丰富开发经验以及精准开发模式的开发商，才能担任开发重任，以及承载城市运营商的角色。”

李铁也指出，房地产开发商要向城市运营商转变，把短期卖房机制变成长期服务机制。“毕竟，长期的市场化需求和社会公共服务需求存在于城市的每个角落，而这些需求大部分要通过收费机制来完善，这其中就包括基础设施运营。这次中央城镇化工作会议和城镇化规划都提出基础设施的融资、运营管理系统要向外资民资领域改造，那么开发商就要考虑是否可以通过相关政策向基础设施运营商转化。一方面可以减少房屋销售带来的资金压力，另一方面金融资本的介入也可以解决地方政府对土地财政的过度依赖。”

中国经济体制改革研究会管理科学研究所研究员崔长林则指出，未来政府必须要从开发区建设、发展的过程中退出，并且要容许企业、产业自主地从开发区中迁出，选择真正适合企业发展、市场需要的地区落地。

李铁则指出，目前，房地产开发已经升华，仅仅建造楼盘已经很难保证开发顺利进行，在新一轮的城市化快速发展过程中，急需开发商对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增值，由以往的开发地产、建造商住楼为主向建设城市综合体转型，向城市运营转型，这将是开发商所面临的挑战与机遇。

而地产中国网联合全联房地产商会重磅推出的“首届中国城市（镇）运营商大会暨2014中国城市（镇）运营商百强推介活动”将为中国的城市事业和中国人居事业书写最绚丽的开篇，也将把传统意义上的房地产开发商上升到全球范畴现代意义上的城市运营商，给中国城市化、现代化带来裂变效应。