城市运营旧模式亟待突破

众所周知，中国城镇化率愈演愈烈，但在过去30年中，基本上走的是资源粗放利用、高耗能、不注重环境保护以及政府主导的路径。

“中国经济持续增长这么多年，成为世界最大的经济体，主要原因并不仅仅在于中国的市场化过程，而在于政府和企业的双重作用推动，这是中国经济区别于世界其他国家的一个根本性规律。”中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁指出：“促进中国经济增长三个最大的低成本要素就是劳动力、土地和环境，正是政府利益驱动导致了城市发展模式演变成一种中国经济增长和中国经营城市的规律，而这种规律几乎不可逆转，导致目前城市运营以及房地产的发展困局。”

李铁举例说，“我们调研了无数城市，见了很多市长，发现地方政府最关心的只有三件事情，一是如何确保财政预算内的收入增长，即如何通过税收解决政府每年的基本运转；二是怎样实现政治工程，这更多是用土地创收来解决开发性收入；三是招商引资，全国各地政府都在不遗余力的招商引资，提出各种五花八门的新区建设目标。”

国研中心副主任韩俊也指出，现在城市与城市之间的关系不是协同发展一体化合作，而是变成了竞争对立。“那么怎样在招商引资的激烈竞争当中取得成功，全国各地最大的表现就是通过降低招商引资成本来降低企业成本，所以尽管中央政府制定了一系列严格控制土地出让的规定，各地依旧在土地问题上为招商引资做出了最大的让步。”

各地政府都在通过压低价格来获取投资机会，那么形成这种投资驱动的支撑在哪里？就此，李铁指出，地方政府财政是解决不了的，所以一定是通过房地产开发来弥补。开发房地产意味着会有更多的土地出让，巨大的土地财政收入既可以弥补招商引资的亏空，又可以解决一大部分基础设施建设和发展问题，公共福利的文章就可以做得很漂亮。这种开发模式不仅存在于大城市，甚至小县城都是如此，这成了整个国家层面的问题。

同时，也有专家指出，中国政府基层官员只有两年到三年的任期，大城市也不过四五年任期，而每届政府都要干新事，上届政府如果已经在这块地上完成了招商引资和开发，下届政府就会去开新地建新的房地产项目，并且不仅要和上届政府有相同的空间开发水平甚至还要超出上届政府，导致的结果就是城市摊子越铺越大，基础设施建设支出压力陡增，地方债务大幅度上升，粗放型发展模式成为城市发展基本规则。

国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部部长侯永志指出，如果中小城市按照这种发展模式继续下去的话，未来的房地产开发成本一定会越来越高，而且其销售的范围、需求的支撑一定会越来越低，房地产一定会遭遇困难。