缺乏统一管理或制约增值

“商业地产因为空间上的唯一性，从长远来看具备较好的投资价值。再加上目前北京市对社区商业发展给予大力的扶持，很多区域都采取多种形式的政策支持，这对于住宅配建的产权式商铺来说是一个利好。”中国社区商业工作委员会研究中心教授黄贵芝表示。

正如黄贵芝所说，目前社区商业已经成为北京市重点扶持的对象。包括万科、绿地等龙头房企都在试水社区商业。

但另一方面，眼下社区商铺的经营也面临一定问题。今年以来，相继有华贸城BHG精品超市、佳家邻超市盛世佳园店等连锁零售门店从所在社区撤出，这些商铺的空出对业主来说绝不是一笔小损失。

“由于缺乏统一的规划、招商和运营，眼下投资散售的产权式商铺具备较高的风险。”北京商业经济学会秘书长赖阳指出，上述商铺之所以经营不佳，正是因为在人们追求便捷和体验性消费的背景下，散售的产权商铺在招商、运营方面仍单打独斗，追求短期租金高收益，造成整个小区域内的服务业态布局不均衡，很难对目标消费者形成强大吸引力。

赖阳也表示，尤其是在商业发展不成熟的郊区，商铺多是出租给餐饮、美容美发等业态，而对于社区居民需要的教育培训等服务性业态，由于租户租金承担能力偏弱，个人业主一般并不愿降低租金引入这些业态。

“这样一来就很难形成整体的商业氛围，更别提社区商业形态升级。这样的项目，商铺即使租出去，租金上涨空间也很小。投资者只能通过转手商铺实现快速获益。但商业氛围寡淡的商铺大多也是有价无市，想要接手的买家多会慎重考虑。”赖阳如是说。

- 提醒

选择商铺需谨慎规划、成长空间需重视

面对郊区商铺多数缺乏统一管理等问题，不论是投资者还是商户，在选择商铺时都要相当慎重。

黄贵芝表示，选择远郊区商铺要充分了解周边社区的入住率、居民的消费能力、消费理念和产品接受度。同时，郊区商铺的养商期是个漫长的过程。由于区域商业发展水平和速度不尽相同，5年、10年的养商期都有可能，投资者出手前要有心理准备。

索珊介绍，投资商业地产实际上投资的是未来价值的升值。因此在选择商铺时，除去交通、客流等常规问题，一定要关注项目所在区域整体的规划和成长空间。在具体考察方面，首先要注意项目的租售关系。租售结合的商铺产品是比较好的选择，开发商自己留出空间引进品牌主力店，会带动整个项目的商业氛围提升。另一方面，一定要注意店铺设计的均好性，否则后期店铺间因整体设计而造成经营的冷热不均，会影响整体项目的吸引力，令商铺价值增值大打折扣。

“商铺的层高、面积、进深、面宽，乃至上下水设计，都十分考验开发企业的前期规划能力，也直接影响后期的招商和投资回报。因此开发企业自身的开发视野和运营能力也是决定商铺未来增值的重要因素。毕竟住宅和商铺的开发模式不同，投资者和商户最好选择有成功的商业地产运营经验的开发企业。”索珊表示。