近年来，“出海”似乎已成为当下最热门的话题。无论是豪宅遍布的英国伦敦，还是风景怡人的澳洲悉尼，或者留学热门地的美国华盛顿，都能看到中国购房者的身影；而在国人热衷走出国门之时，不少中国房企亦对海外这片“蓝海”跃跃欲试，复星、碧桂园、万达、富力、雅居乐、绿地等知名房企亦布局全球。

在这波全球投资热潮中，海外投资究竟是馅饼还是陷阱？在本届9·8投洽会期间，以“中国房企全球化布局与海外置业新机遇”为主题的第五届世界华商地产论坛以及“全球资产配置机遇与挑战——暨首届澳洲地产投资高峰论坛”不约而同聚焦海外投资，众多业内人士和地产大佬齐聚一堂，共论房企、国人“出海”新趋势。

海外投资

着名房地产经济学家董藩:

资产全球化配置

可有效规避风险

在中国，没有任何行业能像房地产一样，连续保持20多年的增长，未来增长的势头还会持续，但是行业整体投资回报率正在逐步降低，风险的不可控性正在增强，从国内房地产行业转移出的资本急需寻找新的出路。

资本是逐利的，哪里有机会，它就会流向哪里。从全球资本流动来看，新兴经济体的经济增长后劲充足，在宏观经济走势一路向上的带动下，其本国的房地产市场成为吸引国外资本的“强磁场”。放眼全球，在综合评比移民政策、利率、气候、国际环境等多项指标，澳洲的房产市场最受国内投资者青睐。

以澳洲为例，目前澳洲房地产市场相对稳定，每年房价的涨幅是7%-8%，7—10年房价就能翻一番。同时澳洲的银行贷款是向海外投资者开放的，购房者可以容易地申请到贷款，各家银行房贷利率仅为4.59%，为历年来最低，投资者可以利用高杠杆率撬动资本，扩大投资规模。

在海外置业的城市选择上，要基于当地的产业结构。比如澳洲的悉尼是金融、贸易中心，值得投资置业。此外，哪座城市房价高，哪座城市的房产就有价值，房价是城市价值的体现，意味着该座城市的含金量。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长 蔡为民:

房企"出海"

需直面政治壁垒

近年房企热衷出海，并不是“脑袋发热”的临时决定，这与当下的经济背景是密不可分的。首先，如今部分大型房企的全国化布局基本完成，从企业角度而言他们需要国际化布局；其次，在国内移民、留学、投资和境外休闲旅游兴起的今天，不少房企看准了这部分人群对海外房地产的市场需求；第三，当前国际资本市场融资环境相对宽松，不少企业能建立境外业务发展融资平台，借机布局国际房地产市场。

但在这波热潮中，我们需清醒地看到房企布局海外充满着重重挑战。第一，政治壁垒或成为中国房企布局海外的最大阻力之一，政府临时叫停收购、合作项目的案例比比皆是；第二，布局海外市场需要充裕的现金流或投资渠道进行支撑，否则难以抗拒国际市场风险；第三，海外市场不一定像国内那样具有买房投资氛围，当地市场购买力有限，因此客群定位上需谨慎。

不过，有挑战自然有机遇。对于房企而言，海外宽松的国际资本市场将让“圈钱”更容易；同时，国内的面粉贵过面包，房企主动拓展更大的市场亦不失为明智之举；其次，国外永久产权让房企的投资风险降低不少；最后，国内高净值人群移民热潮方兴未艾，自住、炒房、以房养学等客户群不断增长，将给先行试水的海外房企带来“甜头”。

小帖士

海外置业

五大事项需注意

“人生地不熟”，这是国人对海外置业最大的担忧。面对不同的国家政策、税费标准、贷款政策，消费者投资海外不动产需注意以下几点:

●需了解海外楼市的具体情况，选择勘察物业会耗费一定的时间、精力；

●需了解海外楼市的政策、市场、汇率、贷款、税费以及自身信贷条件等风险；

●需对所想置业国家的政治环境有一定了解（如排华、政治不稳定等）；

●需考虑购置海外房产后，房屋租管售的妥善处理；

●海外置业有复杂的程序，需要运用专业化的知识，可选择与专业的中介机构合作。