摆脱旧的惯性

限购取消之后，成交已有所回升。国金证券分析称，二手房市场触觉敏锐，能相对真实地反映成交情况。

以北京为例。北京虽然仍处于限购状态中，但其他城市限购解禁也对北京的房地产市场产生了影响。8月份，北京无论是新房还是二手房，成交量均有所回升。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙分析，北京楼市已基本走出上半年的最低谷。“金九银十”临近，二线城市已全部取消限购，部分购房者害怕楼市突然反转，试探性入市购房。虽然二手房业主仍有一定的议价空间，但大幅降价的可能性几乎没有，消费者不得不放弃房价大跌的幻想。自住型商品房批次供应，但位置不理想，部分刚需客户转投二手房。

但国金证券称，各地方的刺激政策不会令楼市基本面反转。杭州某开发商对21世纪经济报道记者表示，现在影响楼市最大的因素是限贷政策。顾云昌认为，从政策层面来看，限贷已有所放松，只是商业银行出于利益和利差的考虑，执行并不到位。整体的货币环境决定了今年不可能像2009年那么宽松，但房贷政策也需要作出相应调整。

据了解，一线城市的房贷利率不约而同地出现小幅下调，其中广州和深圳降幅较大。一线城市暂时无法冲破限购的桎梏，但它们也需要面对成交量持续低迷、库存量居高不下的现实。国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，继上海、广州、深圳先后步入下跌通道后，北京也出现了新房房价环比下跌的态势，这是北京房价自2012年6月以来首现下跌。

此外，今年是地方政府债偿还高峰期，而土地财政吃紧使得地方债还债压力陡增，在强烈救市意愿的驱使下，地方政府除放开限购外，势必会对银行放松信贷政策施加压力。在线搜索平台融360预计，未来几个月二线城市房贷利率下行的趋势将更加明显。融360摸底全国23个重点城市近400家银行调查显示，8月房贷市场出现了利率松动的迹象，全国最低房贷利率回归8.5折。

顾云昌认为，楼市不会出现2009年政策放松后的暴涨状态。他进一步分析，自1998 年房改唤醒市场萌芽，到2013 年行业年销售额达8 万亿规模，其间尽管有波动，但行业处于高速发展期。主要是受到住房改革红利释放的影响，需求井喷。当下的中国房地产市场仍然有新型城镇化的红利，但已步入平稳阶段。

此外，房地产属于周期性行业，受宏观经济影响巨大。而宏观经济已进入新的常态，增速放缓，货币政策也从宽松过渡到适度从紧。而受2009年“四万亿”影响，地方政府出让了大量土地。如果说2009年以前楼市是严重供不应求，到2009年以后，市场的供应结构已发生明显变化，不再支持暴涨局面的出现。

（来源：21世纪经济报道）