郑州房产——地产中国郑州频道

去年9月首周，正是中国楼市最热闹的日子：4日北京诞生全国单价“地王”;5日上海、杭州、苏州三地同现“地王”，其中上海“地王”总价近218亿元。然而，今年9月，楼市却是另一番景象：宁波、杭州等热门城市从“限购松绑”升级为“全面解禁”，一些地方则通过财政、税费补贴等形式直接“救市”。

楼市调整期，金九银十能否如约而至?房企这半年业绩如何?下一步将如何出招应对?带着问题，记者梳理了156家上市房企的半年报。

房价现向下调整态势

房企业绩冰火两重天

搜房网数据监控中心数据显示，截至8月31日，沪深港三大证券交易所上市的房企中，已经有156家正式公布了半年报。尽管135家上市房企上半年实现盈利，但是约一半房企的利润出现不同程度下滑。

与楼市分化相对应，房地产企业业绩也出现了“冰火两重天”。

快进快出的“高周转”型房企继续领跑。恒大地产上半年完成全年合约销售计划的63.0%，销售面积全国第一，且利润额提升45.8%。万科销售额增长20.6%，成为第一个半年销售破千亿元的房企。

即便是主打高端的地产企业，在快速开发、快速销售的策略下，也具有较强的抗风险能力。上半年，保利地产尽管签约面积同比减少近11%，但签约额增长2.35%，毛利率为32.27%，增长1.36个百分点。中海外的净利润则增加18%，毛利率高达35.7%，比去年提高2.2个百分点。

不过多数房企的半年业绩远不如预期。远洋地产上半年销售额下降26%。招商地产净利润下降三成，房地产业务的毛利率下降了近11个百分点。金地集团销售面积与销售额下降均超过一成，净利润下降近50%。而绿城中国的利润则减少67%。即便是“老大”万科，今年上半年的营业收入也出现了4年来的首次下降。

上市房企业绩不佳是今年以来楼市分化调整的缩影。上半年，我国房地产开发和销售均出现了回落态势。国家统计局公布的数据显示，上半年全国房地产开发投资增速比1至5月回落0.6个百分点;商品房销售面积下降6.0%，销售额下降6.7%。同时，大中城市房价也出现向下调整的态势。7月份，70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市只剩下厦门与大理，二手住宅依旧环比上涨的只有西宁。具有标杆意义的“北上广深”首次出现了房价全面回调。“7月，一、二手住宅价格环比指数均达到2011年以来最低，且环比降幅均达到近41个月以来最大。”链家地产市场研究部张旭说。

多数房企面临高库存

资金盈余近历史最差

与销售业绩下滑相对应的是，多数房企正面临高库存的困境。据中国房产信息集团数据显示，截至8月底，北上广深4个一线城市的库存量分别增长了30%、25%、42%、25%，四城的库存消化周期分别达到18个月、11个月、13个月、20个月的历史高位。

库存压力大意味着企业回款周期延长，这直接导致了上市房企经营性现金流紧张。沪市146家上市房企中，有107家房企的经营性现金流量净值为负数，房企现金流状态呈进一步恶化态势。前些年，扩大土地储备是导致现金净流出的主要原因，但今年的半年报显示，相当数量的房企都放缓了拿地节奏，这意味着资金压力主要来源于回款难。保利地产半年报就显示，其上半年经营活动产生的现金流量净额为-142.8亿元，下降250%。

除了库存高、回款难，融资成本持续上行也是房企半年报反映的业绩下滑的重要原因。尽管身为央企，具有较大的融资优势，保利地产在半年报中也指出：“在行业信贷偏紧的大环境下，公司净增贷款较去年同期增加123亿元。报告期末，公司有息负债总额为1238亿元，有息负债平均成本为基准上浮7.84%。”招商地产也认为，受信贷收紧大环境的影响，上半年新增借款成本有所上升。