冷静观察“楼宇经济”

来源:地产中国网 2014-09-10 08:59:00

如今,走在无锡中山路商圈,风格独特的一幢幢高楼鳞次栉比:恒隆广场巍然屹立、苏宁大楼直插云天、银辉中心拔地而起……当前,楼宇经济在全国大中城市风起云涌,不断汇聚的实力企业和所凝聚的城市精神内涵,使得楼宇经济成为区域经济独领风骚的一道风景线,一些地标性楼宇则往往肩负起城市代言、象征之使命,成为一个区域、一个城市经济、科技和文化力量的核心。

    资料显示,无锡近年在中国城市天际线排行榜中位列第15位,在地级市中居首位。究其深层原因,在于无锡稀缺的土地资源,逼仄狭小的空间倒逼“楼宇经济”的崛起。据统计,一幢高级商务商贸楼所创造的经济效益相当于城郊7.8平方公里范围内所产生的经济效益。

  上海商务楼“三多”,无锡成色尚不足

  建筑学上把24米至100米的楼宇统称高层建筑,100米以上则称超高层建筑。一般超高层建筑不宜人居,因此,100米以上高楼多为商务楼。
  “拥有多少高层尤其是超高层商务楼,通常是衡量一个地区现代化程度、经济实力、城市形象、科技建筑水平的第一标识,同时也是考量楼宇经济规模的风向标。”江南大学商学院教授吴园一向记者介绍。
  他表示,在快速城市化的进程中,无锡城市的天际线不断长高,正迎来自己的“高楼时代”,无锡高层商务楼宇的建设与楼宇经济的发展,已经进入了快速提升阶段,在这个节点上,处理好楼宇建设与楼宇经济的关系显得相当重要。
  崇安区与南长区,是我市较早确立楼宇经济作为发展战略的地区,无锡大多数地标式摩天大楼都“长”在这里。由于高附加值的产业属性,楼宇经济往往也是“纳税地标”。当记者向崇安区地税局工作人员询问是否有服务业“亿元税收楼”时,答复却令人感到遗憾——“以上海为例,楼宇税收已占城区税收的半壁江山,而无锡则不足两成,差距明显。”一位南长区国税局相关负责人透露。
  上海的大楼为何“吐钱”多?除了总体经济实力和城市定位落差外,就楼内的产业结构而言,上海商务楼比无锡商务楼至少有“三多”——
  “一是总部楼多,即从事价值链高端环节的跨国公司全球总部或地区总部、大中型国企总部、上市公司总部多,无锡在‘总部经济’与‘楼宇经济’融合方面还有很长的路要走。二是创意智慧楼多,包括软件开发、新闻出版、影视传媒、动漫网游等,仅印刷业年产值就超过200亿元。三是金融、保险、律师等高端服务楼多,由此形成高级设计师、理财师、会计师、税务师、律师聚集的‘众师楼’。”一位经常在上海和无锡间来回的策划公司负责人称。
  据了解,我市目前商务楼宇产业结构总体偏重偏粗,普遍承担生产、销售、贸易企业的“办事处”职能。一些商务楼宇还存在功能定位不准、聚集度不高、空置率居高不下等问题,这一切都在影响其“吸金吐银”的能力。
  记者近日在中山路某大厦一楼数门牌,发现入驻的近100家单位无一国际国内“大鳄”。其中,国内企业办事处40余家,国外及港澳分公司15家,咨询中介机构5家,培训机构4家、理财公司4家……以楼宇为单位的产业结构低端化、经济聚集度和外向度不足,哪能产生足够的“印钞机效应”呢?

  软环境很重要,“愿者上钩”思维难以为继

  “现代服务业是楼宇经济的支撑,我市楼宇经济发展的差距,其实是服务业发展的差距,更是经济转型升级的差距。”市委党校经济学教授蒋佳林说。
  服务业一直是我市经济的短板,其税收贡献远低于上海、广州等地。由于认识到“软肋”所在,我市已把猛推服务业作为“十二五”转型发展的一个战略重点,计划到“十二五”末,无锡服务业占GDP比重要达到49.5%。
  服务业转型升级的空间,正是楼宇经济提质增效的空间。具体怎么“转”?蒋佳林认为要把握三点:一是倒逼传统制造业升级换代,形成高端服务业为主导的优型经济结构;二是发挥苏南的科教优势,延伸产业链,形成多个现代服务业集聚区;三是中心城区要把发展现代金融、物流、文化创意等新兴服务业,与楼宇经济结合起来。
  按国际经验,当人均GDP达到6000美元时,工业不再是绝对主导,而出现工业与服务业并驾齐驱或服务业为主导的产业结构,无锡去年人均GDP已超过20000美元,正是服务业全面确立主导地位、进而转优升级的战略机遇期,也必将拉动全省楼宇经济的跨越式发展。
  在采访中,记者得到一份某区《关于加快市区高层建筑发展的意见》,其中规定,凡开发高层建筑,将给予土地、规费、金融、审批、消费等10多项优惠政策。一句话,鼓励盖高楼,而且楼越高,政府给的实惠越多。
  “有些地区热衷造高楼,甚至攀比竞高,造成不少‘烂尾楼’、‘窟窿楼’,全市不少高楼存在不同程度的空置率,应该严格控制‘形象楼’的审批。”一位不愿具名的建筑业人士大声疾呼。
  无锡经济学会一位负责人表示,楼宇建设好了,更主要的是如何吸引更多、更好、更强的企业进驻,这除了硬件建设外,还有一个软件提升的问题。有的城市一幢楼宇年税收能达10多亿元,而有的楼宇却因亏损无法运转,这固然有楼宇位置、设施、环境等硬件因素的影响,但现在许多企业租办公楼更看重的是软件、是服务,不主动吸引、不走出去招商、不提升服务,靠“愿者上钩”的观念不适应当今楼宇经济发展。

  网络微调查

  上弦月:面对强劲的竞争压力,面对土地资源短缺等现状,我们正迫切需要新的经济增长点来维持经济又好又快发展,进一步提升城市综合竞争力。从这个意义上说,以楼宇为载体的新经济发展态势,昭示了一个城市经济发展的未来方向。
  江南小怪:从经济上看,楼宇经济有多项益处,一是土地拍卖收入直接进政府财政;二是建筑业税收,如建筑营业税等,实现政府税收;三是吸纳就业,提高居民收入,主要建筑工人一块;四是房地产交易产生税收;五是物业收入,物业公司也是纳税人;六是直接增加国民生产总值,拉动整体经济增长。
  眼睛的闪光:楼宇经济的发展离不开集聚性商业楼宇的建设与开发,而房地产企业的结构性缺陷使得从事房地产经营的企业极少,绝大多数房地产企业都只从事项目的开发,追求快速的利益回报,这是发展楼宇经济需要面对的问题。

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