多数房企面临高库存

资金盈余近历史最差

与销售业绩下滑相对应的是，多数房企正面临高库存的困境。据中国房产信息集团数据显示，截至8月底，北上广深4个一线城市的库存量分别增长了30%、25%、42%、25%，四城的库存消化周期分别达到18个月、11个月、13个月、20个月的历史高位。

库存压力大意味着企业回款周期延长，这直接导致了上市房企经营性现金流紧张。沪市146家上市房企中，有107家房企的经营性现金流量净值为负数，房企现金流状态呈进一步恶化态势。前些年，扩大土地储备是导致现金净流出的主要原因，但今年的半年报显示，相当数量的房企都放缓了拿地节奏，这意味着资金压力主要来源于回款难。保利地产半年报就显示，其上半年经营活动产生的现金流量净额为-142.8亿元，下降250%。

除了库存高、回款难，融资成本持续上行也是房企半年报反映的业绩下滑的重要原因。尽管身为央企，具有较大的融资优势，保利地产在半年报中也指出：“在行业信贷偏紧的大环境下，公司净增贷款较去年同期增加123亿元。报告期末，公司有息负债总额为1238亿元，有息负债平均成本为基准上浮7.84%。”招商地产也认为，受信贷收紧大环境的影响，上半年新增借款成本有所上升。

不少研究机构认为，目前房地产业的资金盈余水平已接近2008年的历史最差水平。“我们统计的40家上市样本房企中，超过一半的房企各项财务指标均同比走弱，其中长期偿债能力下滑的房企占比高达七成，行业总体的杠杆水平在攀升。”中原地产首席分析师张大伟分析，虽然今年以来信贷环境并未显着恶化，但如果房企不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，显然将面临经营困境。

为了缓解资金压力，“加速去库存”成为不少房企半年报的“关键词”。万科半年报明确提出：“在部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程。”在加大去库存力度中，“降价跑量”成为市场策略，这在一定程度上影响了半年报中的业绩指标。例如金地集团在半年报中就指出，公司房地产业务结算毛利率下降近6个百分点，主要是由于公司前期降价促销产品及其他低毛利产品持续进入结转期。

此外，自住型商品住房的入市也对楼市产生了降温作用。以北京地区为例，自住型商品房上市，就导致中低端以刚需为主的商品房不得不选择低价入市。而随着商品房调整价格策略，也造成同区域自住房弃购现象时有发生。首开股份的报告指出，北京地区受限价及自住型商品房集中入市的影响，项目销售较去年同期出现了较大幅度的下降。二季度公司及时调整营销策略，签约面积和销售金额才比一季度大幅上升。

“一线城市和热点二线城市，应在正确研究保障房供给量及供给方式基础上，通过保障房政策的逐步完善，促进保障房和商品房的互动协调发展，防止保障房供给与商品住房市场的相互误伤。”社科院财经战略研究院博士后杨慧说。