刚性需求成主流 无锡楼市进入去化模式

来源:地产中国网 2014-09-05 08:46:00

■上半年,部分开发商根据市场现状作出策略性降价,8月底,限购全面取消,标志着楼市正在步入以市场调节为主的新常态。

■上半年,市区商品房批售比为0.94,商品房总预售面积小于总成交面积,标志着楼市正在步入以去化为主的新常态。

■上半年,9000元/平方米以下住宅成交比例占到总成交量的75.65%,标志着楼市正在步入以刚性需求为主的新常态。
  
今年以来,楼市告别过去的黄金十年,全国楼市成交量日益萎缩,降价范围和幅度逐步扩大。与宏观经济相适应,房地产市场进入了增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。
  
住建部政策研究中心主任秦虹认为,房地产将进入新常态,未来房价会有涨有跌。8月30日,以保刚需、稳房价为目的的限购政策全面取消,无锡房地产市场正在步入从政策主导到市场主导,从价格高企到逐步回稳,从规模建设到库存去化的新常态,楼市迎来一个新的起点。
  
限购取消 市场主导楼市运行
  
8月30日,在无锡实行了三年半的楼市“限购令”全面解除。住保房管局市场管理处相关负责人表示,限购的初衷是要平抑房价,暂停执行住房限购政策是根据中央对不同城市分类调控的要求,结合我市当前房地产市场实际所作出的决策。数据显示,7月份商品住宅均价为7855元/平方米,而限购政策实施之前的2010年全年商品住宅均价为7853元/平方米,目前房价水平与调控之前已经持平,限购实施三年半之后,猛涨的房价得到控制。
  
业内人士表示,“松绑”对地产行业来说也是一个难得的发展契机。从依赖强力“限购”这种政策手段调控楼市,加速过渡到借助税收等市场手段调控,让市场在资源配置中起决定性作用。事实上,在限购令解除之前,房地产市场的各个层面都开始为即将到来的“新常态”做出微调,市场供求规律、价格规律、可支付能力等市场规律正决定着楼市未来的走向。
  
就目前来看,从今年3月份开始,房企自觉降价不再是资金链紧张造成的房企被动性降价,而是房企根据市场现状作出的主动性、策略性的降价。6月份多个房企以价换量,在开发商卖房优惠刺激下,当月商品住宅每平米均价仅为7476元,但同时也带来了可观的楼市需求释放。数据显示,当月商品住宅成交量创今年以来新高,环比上涨近三成。业内人士表示,房价的实质性回调将刺激楼市刚需的释放,房价将从政策影响下的价格波动回归到市场供求关系主导下的自发调节,楼市供需将达到新的平衡。
  
批售比降低 楼市进入去化模式
  
过去,房价的增长可以用“疯狂”一词来形容,在过去十年间,商品住宅价格从2003年四季度均价3154元/平方米一路高歌猛进至2013年四季度的8454元/平方米,房价翻了超过1番,涨幅达168%。高利润促成商品房的大供应量,楼市始终处于库存高压之下。
  
从2003年到2013年这十年间,反映楼市库存压力的指标——批售比一直高居不下,平均值达到1.33,即批准预售面积是实际成交面积的1.33倍,甚至在2011年这一数值一度突破2.0。
  
如今,楼市正在调转前进方向,进入去化模式。上半年市区商品房总预售面积为354.78万平方米,成交面积为377.73万平方米,批售比为0.94,为近12年来第二低,仅次于2009年全年的批售比,标志着楼市正在步入以去化为主的新常态。
  
同时,去库存也将成为未来很长一段时间内的常态。去年商品房施工面积达到4千万平方米,这些施工面积将在未来几年内成为新的预售面积进入市场,后续供应还会源源不断地到来。
  
“其实,可以换一个角度看目前无锡楼市的库存量。”业内相关人士表示,高库存一方面给市场带来了压力,但另一方面充足的供应量也是稳定房价的前提,未来开发商将围绕库存去化这一中心为购房者提供更好的服务。
  
投机退出 刚性需求成为主流
  
过去三年间,在高压调控政策面前,投机炒房者被“挤出”市场。而近阶段出现的“弃房断供”现象,则给投机者敲响了警钟。业内人士认为,接下来,楼市将进入调整时期,基本不会再有炒房者进入。
  
在限购政策的推动下,刚需成为市场主力已然形成。在2011年落实了限购政策之后,成交量不降反升,三年来,年成交面积从444.81万平米上涨至615.13万平米。上半年,9000元/平米以下刚需住宅成交比例占到总成交量的75.65%。
  
仅今年上半年,80-90平米区间的商品房供应5688套,占各区间段之首。富力城销售经理徐先生告诉记者:“现有公积金政策规定,90平方米以下首套房可不受公积金余额限制进行贷款。因此,这一面积段比较受刚需购房者的青睐。”据悉,上半年公积金发放额就达到21.59亿元,是2011年限购第一年全年发放总额的8成。

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来源:地产中国网2014-09-05 08:46:00
住建部政策研究中心主任秦虹认为,房地产将进入新常态,未来房价会有涨有跌。8月30日,以保刚需、稳房价为目的的限购政策全面取消,无锡房地产市场正在步入从政策主导到市场主导,从价格高企到逐步回稳,从规模建设到库存去化的新常态,楼市迎来一个新的起点。
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