违约风险上升
借道股本融资反映开发商已无力维持以债养债的旧模式,因违约风险正在上升。
标普董事总经理、亚太区企业评级分析经理李国宜4日在香港说:“前6个月,信托和银行对高风险的开发商信贷政策越趋谨慎,导致内地房企的平均融资成本不断上升。负债率不断提升又迫使房企进行高成本的再融资,但期内毛利率普降至20%以下,过于集中在单一市场的中小开发商在未来12个月面临被兼并或倒闭,可能出现债务违约。”
标普采用毛利率结合债务/息税摊销前利润(EBITDA)的综合模型测算,香港上市的沿海家园和恒盛地产的债务违约风险最高。健康的债务/EBITDA比例为2-3倍,而目前评级的不少高杠杆房企已超过5倍,最极端的沿海家园甚至出现了89.6倍的惊人比率。
4日,有报道指监管层有意允许已上市的开发商发行银行间市场中期票据,规定募集资金用途只能用于发展普通商品房项目或偿还银行贷款,希望措施能舒缓开发商的融资弹性。
李国宜认为,开放中票符合市场化的信贷改革大方向,但在地产市场整体下行的背景下,是否有足够的市场流动性愿意流向开发商,目前仍是未知数。
一名知情人士引述万科内部的讨论称,发行中期票据的融资利率仅6%左右,远低于信托和永续债等融资渠道;关键在于预计开放的发行总量较小,对房企实际的财务帮助效果有限。
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