【解读·负债率】

房企负债率现攀升

负债率攀升成为房企中报的又一大共性。记者统计的20家龙头房企中，除了万科的负债率达到36.4%的优秀水平以外，几乎所有的房企都出现了负债率的高增长。

其中最惊人的要数过去两年间的福建“黑马”、一直激进买地的某房企，2014年中期净负债率高达482.7%，同比大增290%，成为A股负债率最高的房企。

保利地产中期净负债率大增23%，达到118%，不仅是龙头房企之首，也达到A股公司中高负债率的“红线”，此外，恒大、绿城、华夏幸福等房企负债率的增幅也同比达到了20%或以上，净负债率达到90%上下。

业内人士指出，值得一提的是，如恒大、碧桂园、佳兆业等多家在香港上市的内地房企，今年都频频通过发行永续债实现融资，或借新债还旧债，如果将永续债算在负债里，那么上述房企的负债率还将进一步飙高。

“房企中报有一个共同的趋势，长期偿债能力下滑、行业总体杠杆水平快速攀升”，北京中原分析师张大伟表示。

中原集团研究中心统计了40家房企2014年上半年的财务报告，从成本控制能力、资产周转速度、长、短期偿债能力和核心盈利能力五个方面进行了比较，发现超过50%的房企各项财务指标均同比走弱，同时长期偿债能力下滑的房企占比高达70%，行业总体杠杆率在增长，意味着房企以往重资产的模式亟待转型。

【解读·销售额】

“抢跑”房企销售额劲增

在20家房企样本中，销售业绩变化表现出明显的不同。从数量上看，12家房企销售业绩增长，8家房企销售业绩下滑。销售业绩增幅最大的是泰禾，增长182%；销售业绩下滑较大的包括远洋和华润两家。对此，业内认为和整个市场下滑大背景分不开。华润置地在解释上半年业绩下滑时称，主要是由于市场因素和新推可售资源减少所致。

今年上半年，全国商品住宅销售面积4.25亿平方米，同比下降7.8%，不过和2012年同期相比仍有20.2%的增长。而不同企业的销售表现也不一样，万科、恒大、碧桂园都有比较明显的增幅。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，房企的销售业绩增长，与其灵活的销售策略密不可分。诸如北京万科就表现出明显的灵活性，在现行调控政策框架内积极销售。同时，恒大、碧桂园等集中布局三四线城市的房企，销售额涨幅都超过50%，这和部分三四线城市需求上升有直接关系。

而一些重点布局集中的房企，特别是布局在楼市下行“重灾区”的，上半年业绩就受到较明显的影响，如绿城、远洋等。绿城重点布局的杭州，远洋重点布局的杭州、天津、大连，都是库存量都比较大、上半年深度观望的城市，影响了房企上半年销售业绩。

谈到下半年的销售策略，万科、华润、龙湖等都重点强调了诸如“积极销售”、“推动库存去化”等关键词。