房价跌了 政府应该怎么办?

来源:地产中国网综合 2014-09-04 09:30:00

据《华夏时报》,近日,某机构发布的“百城房价指数”显示,全国100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米,环比下跌0.59%,这也是继5月首次下跌以来连续第4个月下跌。百城房价连跌,地方政府救市心切,诸如契税、财政补贴购房者、财政补贴房企、财政补贴中介机构等刺激住房消费的救市政策也于近期频出,广受争议。

今年以来,虽然业内对北京、上海两地的楼市走向尚存在分歧,但杭州等二线城市的下跌已成趋势,而三四线城市的房地产市场下跌风险就更显著了。截至今年7月底,35个城市商品住宅累计库存余量达到3亿平方米。高企的库存,导致开发商不乐意拿地,在二三四线城市土地市场遇冷的背景下,土地降温也蔓延至上海、广州等一线城市。京沪两地也出现了优质地块流拍现象,土地财政锐减迫使地方政府不得不出手救市。

首先松动的是限购政策。7月以来,已有30多个城市取消或者大幅度松绑限购,截至8月底,全国仅有9个城市限购还没有放开,包括北上广深及几个热点城市。限购松绑解决了一些问题,以杭州为例,7月29日放开高端住宅限购的第一周,杭州豪宅市场成交量和成交金额就出现“井喷”。但好形势并未持续,杭州随后的交易量就继续低迷。

为此,部分城市不得不开始救市。海口出台房地产销售奖励政策,岛外中介每销售1套面积在90平方米及以上商品房,奖励1000元,90平方米以下的奖励500元,奖励全年销量前10名的房地产企业10万元每家。四川省出台政策,对金融机构发放首套住房贷款,按贷款金额给予银行3%的财政补助。巨大的社会舆论下,该政策仅仅发布了一个工作日就被撤回,并称是“工作人员失误”。

未来政府会做什么?我们有必要回头看看政府以前做了什么。自2004年房地产市场出现实质性调控至今,政府可谓无所不用其极。早先房地产市场在政府眼里,更多是众多行业中的一个,虽然是地产调控,但没有跳出宏观调控的范畴。在这一时段,房价的调控政策还呈现顺周期操作的特点,房价高涨的时候出台抑制政策,在房市下行时杀跌,房价低迷的时候出台刺激政策,在房市上行时追涨,扩大了经济周期的波动性。

最为典型的就是2008年经济开始整体降温时,前几年积累下来的政策的时滞效应也同时起作用,房地产交易降至冰点。为此政府出台了史无前例的房地产刺激政策,诸如房贷利率7折、首付2成,致使2009年11月房价增幅同比高达15%。这一轮房价上涨的过程中,京沪等地的房价涨幅超过100%的区域比比皆是。

到2010年时,房价过高已然成为社会的焦点议题,为了抑制房价,行政干预开始全面介入房地产市场,史上最严厉的“新国十条”出台,限制异地购房(限购令)等极端手段出现,涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。这构成了现有房地产调控政策的框架。

房地产调控之难在其属性的多元。在政府眼里,它是经济的支柱行业、拉动GDP的利器,房价越高,GDP增速越快、财政收入越高,重要性自不待言。在老百姓眼里,城市里(尤其是大城市)资源太多,有就业,有公共服务,好大学、好医院、体育场、游乐园,还有品类繁多的娱乐生活,买房子买的是公共服务、买的是消费升级。拥有住房是一个人要城市化的副产物,房价要与绝大多数人的支付能力挂钩。房价高意味着他们可能无法在城里立足。

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近日,某机构发布的“百城房价指数”显示,全国100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米,环比下跌0.59%,这也是继5月首次下跌以来连续第4个月下跌。
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