这两个截然不同的属性,使得房地产调控在宏观调控与社会稳定两者不断地游离,以此构成近十年以来的调控政策框架。房地产也始终摆不脱宏观调控的要求和居民对房价高的指责,既要服从经济周期的大局,也要回应购房刚需的指责。这种扭曲的决策目标,也诞生了奇葩的政策——限购令。
中国过去三十年的改革成就之一就是全国统一市场初步成型,劳动力、资金等要素可以在全国范围内自由的流动,商品的买卖不再受到约束。但限购令使得户籍这种已经式微的落后社会管理工具,重新回到舞台,越来越强化。各地方政府尝到了甜头,社保缴费年限、居住证、户籍等又被广泛应用到车辆上牌、落户、子女入学等领域。这是重大的历史倒退,严重制约了劳动力的自由流动、商品自由买卖以及全国统一市场的完善。“限购令”的推行中,各部委与地方政府大量违反《行政许可法》等上位法,也是中国法治化进程的重大倒退。
毫无疑问,不管房价是否进入下行通道,限购令这类行政直接干预市场的政策都应该立即退出市场。行政干预从来就无法解决价格的涨与跌,即使在表面上抑制了房价,也是有巨大的社会成本作为代价的,例如买不了房子的外地单身男女,买不了第二套房的富裕家庭。限购令之所以可以生效、抑制了价格,是剥夺一部分人的权利,这有违公平,与三十年的改革方向也是背道而驰的。
但包括中央政府在内,并未意识到这一点。在2014年政府工作报告中,分类调控被确立为未来楼市调控的主基调,继续维持“限购令”在调控中的使用,仍然坚持认为政府可以控制房价。然而,过去十年的经验告诉我们,政府从来就无法控制住房价,还会因为政策的时滞效应,顺周期扩大房价波动的幅度。2014年的房地产的颓势并不是限购令起作用了,而是经济增长下行,房地产市场的供大于求导致的。
在这个时候,政府要做的是顺应市场,全面退出限购令,撤出政府干预市场的手段。这也并不意味着未来房地产市场下行时,政府要救市。很显然,即使政府可以救市成功,那也只是2008年的翻版,我们能否承受的了房价再上涨100%?世界上没有不跌的房价,一地的房地产市场,涨与跌反映的当地经济总量、公共服务等综合实力,下跌意味着城市综合实力在下降,政府要做的是拉动就业、改善公共服务。眼睛光看着房地产市场的波动,老想着控制房价,实属舍本逐末,解决不了根本问题。
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