吴必虎曾从旅游与规划开发角度称旅游地产与旅游的关系为“狼与羊”。作为近几年逐渐被炒热的旅游地产，它的背后体现出了怎样的狼性本质呢?

旅游地产资料图

“狼”烟四起 遍地开花

自2010年国际旅游岛建设意见出台以后，海南省各地房地产项目瞬间拔地而起，地产项目在岛内“遍地开花”。开发商纷纷打着国际旅游岛的旗号，并将旅游房地产推向了全国的销售市场，“旅游搭台，地产唱戏”一度成为海南地产业重要的发展模式。

根据《中国旅游地产发展报2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096个旅游地产项目。供应量主要集中在海南省南北两端的核心驱动城市：海口和三亚，分别有563个和164个旅游地产项目。从旅游地产的用地情况来看，海口的用地规模最大，达到1483.5万平米。

温泉和酒店是开发商对项目定位最常用的卖点理由，所占比例也较大，酒店有245个，温泉有120个，主题公园和高尔夫各有86个，依托海南海景资源为卖点的游艇会也有53个。

按照海南板块的物业类型区分，公寓是海南旅游地产住宅功能的核心产品，共有909个项目拥有公寓产品，占比高达78%;而别墅由于土地利用的限制，以及成本投资较高，相较之比例偏少，仅占22%。

这些数字无不凸显出海南旅游地产在整个市场中所占比例之大，并且最终都在这个岛上演变为密密麻麻的旅游地产楼盘。

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“狼”性本质 高利回报

以旅游地产的名义圈地是近几年在地产行业内的“潮流”。地产黄金十年发展期过后，政策对于住宅行业的调控常态化后，开发商在城市中心生存受到压缩，开始谋求转型，于是风光秀 美的旅游区域都摇身一变，成为开发商“趋之若鹜”投资转型的新“蓝海”。

省统计局7月指出，2014上半年海南固定资产投资超过1400亿元，同比增长14.6%，其中基础设施和旅游地产两大领域比重超过七成。

另外，数据显示，2013年，房地产开发投资占海南全部投资的比重为49.8%，同比提高了2.2个百分点，对投资增长的贡献率为58%，同比提高6.7个百分点。

以上数据说明，尤其是旅游地产的投资建设，仍是促进海南经济发展的核心动力。并且旅游地产建设本身也具有着极大的优势和吸引力。

作为地方经济发展动力的旅游地产，地块选址一般都在距离城市中心较远的区域，土地成本相对于城市中心更为低廉。加之开发商做旅游地产的同时，一般会在公共配套建设空间外利用额外建筑指标用地余地进行拓展，转型为住宅用地。另一方面，旅游产业是国家大力扶持的服务性产业，随着宏观调控力度的逐步加大，以旅游之名，快速融资、抬高房价等系列利好促使众多开发商不顾市场需求强行染指，通过开发旅游地产获得利润已成为地产界内各个开发商人人追捧的对象。

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优胜劣汰 胜者为王

虽说旅游地产保函了众多优势，但是“规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长”，自然和社会经济、国家房地产政策调控等不确定因素也同样在影响着旅游地产的扩张之路。单以依托自然旅游景点而简从开发的旅游地产，随着土地利用政策的收紧将会逐渐淡出市场。

以海南生态旅游资源的佼佼者观澜湖来说，自2007年9月1日签署协议开始在海口打造观澜湖国际度假区，从最初火山岩球场到国际高端赛事的不断引进、集聚5大洲风格的世界第一大火山岩矿温泉；再到观澜湖兰桂坊、冯小刚电影公社以及五星级酒店群的建设；最后到全球美食中心的引入、华南伦敦大学的落地等，如今，5年时间，建设总投资已经远超100亿元。

对于旅游地产定位的逐渐提高明确，政策的收紧，前期的巨额投资等，这些逐渐显现的特质，已让众多开发商望而却步。未来十年内，旅游地产将会遭遇一场优胜劣汰的行业洗牌，一批缺乏创意与吸引力的项目将被惨烈淘汰。下一步，旅游地产该如何走？

房地产走向旅游，本应该走专业化的道路，根据旅游源不同来规划不同的项目定位。旅游地产开发建设前，不能仅靠周边资源为噱头，而应该改变以往单一结构，增强旅游地产业软实力，提高旅游配套设施建设，综合带动周边产业经济。并且要在建设前要更多考虑社区度假类型，加强周边配套建设的完善，只有资源使用率提高，度假地产闲置率下降，才能形成全过程度假，这才能称之为真正的旅游地产，也只有这样，才能更有力的促进旅游地产健康持续的发展。