仲量联行日前发布《首都经济圈合作深化，地产机遇何在》的研究报告指出，首都经济圈规划的战略下，新区域的发展将转化为住宅、工业园、写字楼和零售地产投资的新机会。在发展的早期介入可以为投资者带来高回报和弹性的投资期。

报告认为，首都经济圈旨在通过发展北京、天津和河北省11个城市的经济发展一体化战略，解决区域间环境污染、过度拥挤和交通堵塞、收入不均和资源配置低效的问题。该规划旨在通过政府集中进行自上而下的统筹规划和资源配置，对京津冀地区分割和重叠发展的现状加以改善。

在一体化提出之前，京津冀地区繁荣发展已经近10年。然而，随着中国经济增速放缓，“两市一省”需要更加紧密的协同合作才能促进三个地区的共同繁荣。

仲量联行天津办公室董事总经理何迈可表示：“我们非常欢迎此战略规划，因为该规划将鼓励不同的城市因地制宜、发挥所长，吸引新的投资项目，同时消除浪费冗余的现象并改善整个区域的空气质量。”

仓储市场机遇最大

“首都经济圈”除了改善区域经济之外，也将开启商业地产市场的巨大潜力。其中仓储市场的机遇可谓最大。

无论具体规划结果如何，首都经济圈已经成为仓储投资的首要区域。其仓储市场投资回报率仍远高于其他商业地产领域。尤其河北省廊坊市和天津武清区等区域，占据着中国几个最大的人口中心和零售市场之间的战略位置，这是仓储需求的关键驱动因素。

仲量联行的报告分析，在过去几年里，仓储市场是国内所有商业地产资产中毛收益率最高的物业市场，首都经济圈已经成为仓储投资的首要区域，并为投资者带来丰厚的回报。

在接受媒体采访时，何迈可分析，仓储市场近期录得的投资交易的毛收益率介于7%~9%，远高于区域内写字楼和零售市场的收益率。而国内机构投资者却以5%~6.5%的毛收益率购买写字楼。由于市场面临供应短缺，投资收益将面临被压缩的局面。投资商和开发商应选择在仓储物业收益率仍高于其他商业地产领域时投资京津冀的仓储物流市场。

谨慎分析风险

虽然三地协同发展将带来巨大机遇，但目前来看，由于缺乏协同性所导致的不均衡增长，让三地之间的竞争在加剧，这在一定程度上造成了过度供给的问题。天津和河北试图效仿北京的成功模式，纷纷兴建可与北京的中央商务区和金融街[0.77% 资金 研报]相媲美的办公楼和商业区，与北京计划扩大中央商务区和金融街的计划重合。纵观北京和天津，到2020年，将有1500万平方米的商业空间竣工。尽管所有商业空间按时竣工的可能性不大，但堪忧的是两地规划建设的空间如此之大。

仲量联行北京办公室研究部经理柯礼博认为：“在经济发展和传统办公楼用户的扩张计划皆放缓的形式下，此区域的需求不足以支撑如此之多的办公空间。另外，河北许多城市皆为二三线城市，但也在计划建设新的中央商务区，这将造成很大的供应过剩风险，因为许多城市的服务业规模相对较小。”

如果三地协作更加充分，盲目新建商业中心的城市将会减少，更多城市可以集中利用自身竞争优势，让市场本身来决定商业房地产的需求。首都经济圈中有更多办公楼需求的城市屈指可数，通过与私营企业的协作，地方政府可以确定哪些区域最适合发展成为商业地产市场。

首都经济圈一体化战略如果付诸实践，将创造多个跨行业的就业岗位，改善河北省的民生和居住条件，同时减少京津两地的交通拥堵和环境污染状况，实现多赢。此外，商业地产市场的成功与否，将取决于该地区的经济增长程度，因此城市规划方制定合适的发展战略至关重要。